BLOG:

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego

W tym artykule dowiesz się czym jest umowa najmu okazjonalnego oraz kiedy najlepiej jest skorzystać z tego rozwiązania. Poznasz również jakie wymagania muszą być spełnione, żeby umowa najmu okazjonalnego była wiążąca.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Jest to pisemna forma umowy najmu zawierana na czas oznaczony. Wymaga dodatkowego oświadczenia  złożonego przez Najemcę w formie notarialnej.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową, którego właściciel:

  • jest osobą fizyczną,
  • nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,

Umowa jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

 

Poniżej przesyłam link do Ustawy regulującej działanie umowy najmu okazjonalnego:

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Jak działa umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego swoją formą przymusza najemcę do dodatkowego zobowiązania.  Taka forma umowy chroni Właściciela nieruchomości przed nieuczciwym  działaniem przyszłego Najemcy.

 Potencjalni najemcy są weryfikowani, ponieważ muszą dostosować się do trzech dodatkowych warunków zwykłej umowy najmu. 

Wymogi formalne umowy najmu okazjonalnego

Wymogi formalny umowy najmu okazjonalnego są praktycznie takie same jak zwykła umowa najmu na czas oznaczony. 

 Tzn. że najemca i wynajmujący muszą ustalić w umowie: czas trwania umowy, wysokość kaucji, wysokości najmu, sposób rozliczania opłat eksploatacyjnych, wyposażenie, muszą również określić kto będzie korzystał z tej nieruchomości. 

Czas trwania umowy najmu

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony. Jest to jeden z podstawowych warunków zawarcia tej formy najmu. Umowa może być zawarta maksymalnie na 10 lat.

Czynsz  najmu 

Standardowo ustalane jest wynagrodzenie ( czynsz najmu ) dla Właściciela. To znaczy, że czynsz najmu  może być płatny co miesiąc jako wynagrodzenie dla Wynajmującego za udostępnienie lokalu.

Kaucja

W każdej umowie  powinno pojawić się zabezpieczenie pieniężne  w postaci kaucji. Standardowo jest to jednomiesięczny czynsz najmu. Bardziej wymagający Właściciele mogą oczekiwać dwu niekiedy trzy miesięcznej kaucji.Według ustawy kaucja nie może przekraczać sześcio krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Art 19a pkt 4. Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgłoszenie  umowy do Urzędu Skarbowego

Zgodnie z ustawą Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Właściciel nieruchomości ma obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego, w którym Wynajmujący się rozlicza z podatku.

 Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.

Jakie dokumenty są potrzebne do umowy najmu okazjonalnego?

Żeby umowa najmu była wiążąca, muszą być spełnione obowiązki wynikające z Ustawy.  Do umowy trzeba dołączyć dokumenty, które nadają charakter najmu okazjonalnego. W innym wypadku będzie to zwykła umowa najmu. Poniżej przedstawiam  listę wymaganych  dokumentów, bez których bezproblemowy proces eksmisji Najemcy będzie niemożliwy:

  • Oświadczenie Najemcy,  w którym  poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanej nieruchomości na podstawie umowy najmu okazjonalnego – oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego, jest to warunek konieczny.
  • Najemca wskazuje inny lokal, w którym zamieszka  w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.  Oświadczenie wymaga formy pisemnej, który jest załącznikiem do umowy najmu.
  • Właściciel lokalu lub osoba posiadająca tytuł prawny do nieruchomości składa oświadczenie, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie Najemcy  i osób, które zamieszkają wraz z Najemcą. Na żądanie Wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego rozwiązuje się  po zakończeniu stosunku najmu, czyli po  jej wygaśnięciu. Może być również rozwiązana za porozumieniem obu stron złożonym w formie pisemnej.

Art. 19d. 1. Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy  żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

 Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
  • termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3. (termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym
najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal ), właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. ( oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu ). 

Do wniosku załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  •  dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
  •  potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. (  Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu
    naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu ).

W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3,  ( zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu ) właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od zwykłej umowy?

Podstawowa różnica sprowadza się do dobrowolnego poddania się egzekucji  przez Najemcę w formie oświadczenia notarialnego. Jest to wyraźny sygnał dla Właściciela, że Najemca jest wiarygodny i wypłacalny oraz zdecydowany wynająć mieszkanie. Poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego  znacznie przyśpiesza proces opróżnienia nieruchomości. Jest również skutecznym narzędziem odzyskania nieruchomości po zakończeniu Umowy najmu. 

Ponieważ wymagane jest również dodatkowe oświadczenie, w którym wskazana jest  przez Najemcę zastępcza nieruchomość na wypadek opróżnienia lokalu w formie egzekucji,  właściciel uzyskuje kolejne dodatkowe potwierdzenie, że ma do czynienia ze zdecydowanym Najemcą.

Dla kogo umowa najmu okazjonalnego ?

Umowa najmu okazjonalnego może być rozwiązaniem dla każdego Właściciela, który zamierza wynająć swoją nieruchomość. Taka forma umowy daje Wynajmującym większe bezpieczeństwo całego najmu.  Najemca na wstępie musi wywiązać się z trzech dodatkowych obowiązków, co w dużej mierze weryfikuje nieuczciwych, niepewnych i niezdecydowanych Najemców.

 Rozważ najem formie umowy najmu okazjonalnego jeśli jesteś właścicielem lub agentem pośredniczącym w najmie nieruchomości. Przede wszystkim Wynajmiesz nieruchomość  zabezpieczając też swoje interesy. Wypracujesz również swoje zasady wynajmu nieruchomości co oszczędzi Twój czas i pieniądze.

 

Dowiedz się również: Jak przeprowadzić zwykłą umowę najmu w bezpieczny sposób – kliknij w link

Data 24 grudnia 2018