BLOG

W tym artykule dowiesz się czym jest umowa najmu okazjonalnego oraz kiedy najlepiej jest skorzystać z tego rozwiązania. Poznasz również jakie wymagania muszą być spełnione, żeby umowa najmu okazjonalnego była wiążąca.

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Jest to pisemna forma umowy najmu zawierana na czas oznaczony. Wymaga dodatkowego oświadczenia  złożonego przez Najemcę w formie notarialnej.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową, którego właściciel:

• jest osobą fizyczną,
• nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,

Umowa jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

 

Poniżej przesyłam link do Ustawy regulującej działanie umowy najmu okazjonalnego:

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Jak działa umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego swoją formą przymusza najemcę do dodatkowego zobowiązania.  Taka forma umowy chroni Właściciela nieruchomości przed nieuczciwym  działaniem przyszłego Najemcy.

 Potencjalni najemcy są weryfikowani, ponieważ muszą dostosować się do trzech dodatkowych warunków zwykłej umowy najmu. 

Wymogi formalne umowy najmu okazjonalnego

Wymogi formalny umowy najmu okazjonalnego są praktycznie takie same jak zwykła umowa najmu na czas oznaczony. 

 Tzn. że najemca i wynajmujący muszą ustalić w umowie: czas trwania umowy, wysokość kaucji, wysokości najmu, sposób rozliczania opłat eksploatacyjnych, wyposażenie, muszą również określić kto będzie korzystał z tej nieruchomości. 

Czas trwania umowy najmu

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony. Jest to jeden z podstawowych warunków zawarcia tej formy najmu. Umowa może być zawarta maksymalnie na 10 lat.

Czynsz  najmu 

Standardowo ustalane jest wynagrodzenie ( czynsz najmu ) dla Właściciela. To znaczy, że czynsz najmu  może być płatny co miesiąc jako wynagrodzenie dla Wynajmującego za udostępnienie lokalu.

Kaucja

W każdej umowie  powinno pojawić się zabezpieczenie pieniężne  w postaci kaucji. Standardowo jest to jednomiesięczny czynsz najmu. Bardziej wymagający Właściciele mogą oczekiwać dwu niekiedy trzy miesięcznej kaucji.Według ustawy kaucja nie może przekraczać sześcio krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Art 19a pkt 4. Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zgłoszenie  umowy do Urzędu Skarbowego

Zgodnie z ustawą Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Właściciel nieruchomości ma obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego, w którym Wynajmujący się rozlicza z podatku.

 Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.

Jakie dokumenty są potrzebne do umowy najmu okazjonalnego?

Żeby umowa najmu była wiążąca, muszą być spełnione obowiązki wynikające z Ustawy.  Do umowy trzeba dołączyć dokumenty, które nadają charakter najmu okazjonalnego. W innym wypadku będzie to zwykła umowa najmu. Poniżej przedstawiam  listę wymaganych  dokumentów, bez których bezproblemowy proces eksmisji Najemcy będzie niemożliwy:

• Oświadczenie Najemcy,  w którym  poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania używanej nieruchomości na podstawie umowy najmu okazjonalnego – oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego, jest to warunek konieczny.
• Najemca wskazuje inny lokal, w którym zamieszka  w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.  Oświadczenie wymaga formy pisemnej, który jest załącznikiem do umowy najmu.
• Właściciel lokalu lub osoba posiadająca tytuł prawny do nieruchomości składa oświadczenie, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie Najemcy  i osób, które zamieszkają wraz z Najemcą. Na żądanie Wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego rozwiązuje się  po zakończeniu stosunku najmu, czyli po  jej wygaśnięciu. Może być również rozwiązana za porozumieniem obu stron złożonym w formie pisemnej.

Art. 19d. 1. Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy  żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

 Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3. (termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym
najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal ), właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. ( oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu ). 

Do wniosku załącza się:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
•  dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
•  potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. (  Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu
  naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu ).

W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3,  ( zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu ) właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Czym różni się umowa najmu okazjonalnego od zwykłej umowy?

Podstawowa różnica sprowadza się do dobrowolnego poddania się egzekucji  przez Najemcę w formie oświadczenia notarialnego. Jest to wyraźny sygnał dla Właściciela, że Najemca jest wiarygodny i wypłacalny oraz zdecydowany wynająć mieszkanie. Poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego  znacznie przyśpiesza proces opróżnienia nieruchomości. Jest również skutecznym narzędziem odzyskania nieruchomości po zakończeniu Umowy najmu. 

Ponieważ wymagane jest również dodatkowe oświadczenie, w którym wskazana jest  przez Najemcę zastępcza nieruchomość na wypadek opróżnienia lokalu w formie egzekucji,  właściciel uzyskuje kolejne dodatkowe potwierdzenie, że ma do czynienia ze zdecydowanym Najemcą.

Dla kogo umowa najmu okazjonalnego ?

Umowa najmu okazjonalnego może być rozwiązaniem dla każdego Właściciela, który zamierza wynająć swoją nieruchomość. Taka forma umowy daje Wynajmującym większe bezpieczeństwo całego najmu.  Najemca na wstępie musi wywiązać się z trzech dodatkowych obowiązków, co w dużej mierze weryfikuje nieuczciwych, niepewnych i niezdecydowanych Najemców.

 Rozważ najem formie umowy najmu okazjonalnego jeśli jesteś właścicielem lub agentem pośredniczącym w najmie nieruchomości. Przede wszystkim Wynajmiesz nieruchomość  zabezpieczając też swoje interesy. Wypracujesz również swoje zasady wynajmu nieruchomości co oszczędzi Twój czas i pieniądze.

 

Dowiedz się również: Jak przeprowadzić zwykłą umowę najmu w bezpieczny sposób – kliknij w link

W tym artykule dowiesz się jak sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości. Po przeczytaniu tego poradnika nauczysz się  sprawdzać księgi wieczyste oraz dowiesz się jakie informacje znajdziesz w księdze wieczystej. Dowiesz się również co zrobić jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej.

Księgi wieczyste

Podstawowym sposobem weryfikacji, kto jest właścicielem interesującej nas nieruchomości jest sprawdzenie numeru księgi wieczystej w publicznym rejestrze. W tym rejestrze znajdziemy informacje o stanie prawnym mieszkania, domu, działki, lokalu oraz budynku. 

Podstawową rolą ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Spis ksiąg wieczystych jest jawny. Każdy ma możliwość przeglądania ksiąg wieczystych w odpowiednim sądzie posiadającym informacje o konkretnej księdze. Wgląd do akt ksiąg może uzyskać osoba posiadająca interes prawny. Notariusz również posiada możliwość wglądu do akt ksiąg. Akta można przeglądać tylko w siedzibie sądu.

Ustalanie stanu prawnego nieruchomości według  księgi wieczystej odbywa się w oparciu o poniższe podstawy prawne:

• Ustawa z dn. 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, zwana dalej ukwh,
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów,
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym
•  Kodeks postępowania cywilnego rozdział 6 postępowanie wieczystoksięgowe

Co znajdę w księdze wieczystej

W księdze wieczystej znajdziemy informacje o nieruchomości, prawach związanych z nieruchomością, informacje o właścicielach nieruchomości, informacje o prawach, roszczeniach, ograniczeniach oraz o hipotece.

W księdze znajdziemy również informacje o wszystkich wzmiankach prawnych związanych z sprawdzaną nieruchomością.

Działy ksiąg wieczystych

Każda księga wieczysta składa się z 4 działów.

Dział 1 księgi

Pierwszy dział składa się z dwóch części.

Pierwsza część zawiera:

dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości.

Na przykład:

Informacje takie jak: położenie, przeznaczenia, opis np. lokalu (ilość pokoi, łazienka, przedpokój, wc),  oraz metraż.

Druga część zawiera informacje o:

prawach związanych z prawem własności wpisanej nieruchomości.

Na przykład:

dany lokal ma udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt albo prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicielki lokalu.

Dział 2 księgi

W dziale drugim znajdziemy informacje kto jest właścicielem, albo kim są właściciele oraz w jakiej części są właścicielami poszczególnej nieruchomości.

Dział 3 księgi

Dział trzeci zawiera informacje o ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawach osobistych i roszczeniach ciążących na nieruchomości  z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

Dział 4 księgi

W dziale czwartym znajdziemy informacje o wysokości hipoteki, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa oraz ewentualnych innych cech hipoteki.

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Najprościej sprawdzisz księgę wieczystą wpisując w wyszukiwarce hasło: „elektroniczne  księgi wieczyste”. 

Klikasz w poniższy link, który wyświetlił się w wyszukiwarce:

https://ekw.ms.gov.pl/

lub pod poniższym hasłem:

Wyszukanie księgi wieczystej

Na poniższym zdjęciu opisałem wyszukiwarkę ksiąg wieczystych:

 

Każdy numer księgi wieczystej składa się z trzech części:

1. Pierwsza część numeru to lokalizacja Sądu Rejonowego sprawdzanej nieruchomości. Dla Wrocławia numerem lokalizacji jest WR1K.

2. Następnie wpisujemy numer właściwy księgi.

3. Na końcu wpisujemy się cyfrę kontrolną.

4. Jak uzupełnisz cały numer księgi, zaznacz okienko, że „nie jesteś robotem”.

5. Wyszukaj księgę.

Po wyszukaniu księgi wyświetla się strona z podstawowymi informacjami o sprawdzanej nieruchomości:

• adres nieruchomości
• kto jest właścicielem

Przechodzimy do przeglądania aktualnej treści księgi wieczystej. W taki sposób sprawdzimy kto teraz jest właścicielem  nieruchomości.

Sprawdzimy również ile metrów ma mieszkanie oraz czy jest zadłużone.

W dziale pierwszym  części pierwszej księgi znajdziemy informację o:

• metrażu
• adresie nieruchomości 
• ilości pomieszczeń 

W dziale pierwszym części drugiej  znajdują się informacje o udziałach związanych z własnością lokalu:

W dziale drugim znajdziemy informacje o właścicielach nieruchomości:

W dziale trzecim omawianej nieruchomości nie ma roszczeń:

Omawiana nieruchomość jest wolna od hipoteki, ponieważ dział  czwarty księgi jest wolny od wpisów.

Co jeśli nie ma księgi wieczystej

Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej pozostaje nam zajrzeć do dokumentów stanowiących podstawę nabycia. Gdy już posiadamy stosowny dokument weryfikujemy, kto jest właścicielem nieruchomości, czy dokument dotyczy nieruchomości, którą się interesujemy.

Poniżej przedstawiam listę dokumentów do weryfikacji w zależności od sytuacji prawnej nieruchomości:

• Akt notarialny zakupu, darowizny lub zamiany 
• przydział ze spółdzielni 
• Umowa przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu  w Spółdzielczo-Własnościowe prawo
• Umowa ustanowienia Spółdzielczego Własnościowego prawa do lokalu 
• Prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku

W poniższym artykule dowiesz się jak prawidłowo przygotować się do umowy najmu mieszkania. Poznasz strony transakcji oraz ich podstawowe obowiązki dzięki, którym późniejszy najem będzie bezpieczny. 

Zanim ustalisz warunki umowy najmu

Poniższe informacje są wyłącznie wskazówkami. Każda umowa najmu różni się od siebie zapisami oraz warunkami ustalonymi przez  strony.

Sprawdź kto jest właścicielem nieruchomości

Na etapie poszukiwania nieruchomości ( jak już znajdziemy dla siebie albo dla klientów interesującą ich nieruchomość )  najważniejsze jest ustalenie czy mamy bezpośredni kontakt z właścicielem nieruchomości. Dowiedz się czy rozmawiasz z właścicielem, pełnomocnikiem właściciela, członkiem rodziny, znajomym albo pracownikiem właściciela mieszkania. 

Przede wszystkim oszczędzisz czas przy samym procesie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Zadając pytania dowiesz się z kim masz do czynienia.

Jeśli osoba, z którą rozmawiasz nie potrafi odpowiedzieć na Twoje pytania, poproś ją o:

• podanie numeru Księgi Wieczystej nieruchomości 
• poproś do wglądu podstawę nabycia nieruchomości jeśli nie ma księgi wieczystej
• jeśli osoba pokazująca mieszkanie nie ma przy sobie aktu notarialnego, poproś o zdjęcie bądź skan pierwszych stron podstawy nabycia, żebyś mógł zweryfikować kto jest właścicielem oraz jaki jest adres nieruchomości w akcie które oglądasz.

Jeśli właściciel nie chce pokazać dokumentu stanowiącego podstawę nabycia nieruchomości wytłumacz jemu, że jesteś zainteresowany wynajmem i zależy Tobie na sprawdzeniu czy masz przyjemność rozmawiać z właścicielem.

Nie ma potrzeby, żeby na tym etapie oburzać się i rezygnować z dalszych rozmów dotyczących najmu mieszkania. Niekiedy właściciele bywają nieufni oraz mają złe doświadczenia czy też przeczytali na forum, żeby nie udostępniać swoich danych osobowych.

Osoby poważnie zainteresowane najmem mają przecież podstawę do tego, żeby prosić o możliwość sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.

Jeśli zdarzy się sytuacja, w której właściciel nie chce okazać dokumentów ( skan aktu albo numer księgi wieczystej ) wytłumacz jemu jakie Ty masz doświadczenia.

Czasami najem nieruchomości jest na celowniku osób wyłudzających pieniądze. 

Przykład z doświadczenia klientów: 

Wyobraź sobie sytuacje, w której jest to Twój pierwszy Najem jako Najemca ( osoba, która korzysta z czyjegoś mieszkania w ramach umowy najmu ). Podpisujesz umowę najmu na rok czasu. Płacisz podwójną kaucję, ponieważ to był jestem z warunków wynajmu mieszkania, dzięki czemu  na przykład zyskałeś nową szafę i dodatkowe łóżko ( na Twoją prośbę ).

Przeprowadziłeś się do nowego miasta wraz z rodziną ponieważ jesteś na kontrakcie z pracy. Przewiozłeś swoje meble wraz z telewizorem i odzieżą. Mieszkasz już drugi miesiąc i płacisz przelewem na konto Wynajmującego.

Odcinają Tobie prąd. Kontaktu  nie ma z właścicielem. 

Po tygodniu pojawia się osoba, która twierdzi, że jest właścicielem nieruchomości i wzywa policję. Okazuje się, że mieszkanie wynajął oszust podający się za Właściciela – nie sprawdziłeś czy osoba, z którą podpisałeś umowę jest właścicielem. 

Jesteś zmuszony opróżnić lokal ponieważ właściciel był na wakacjach i na co dzień mieszka w tej nieruchomości.

Kaucja przepada – wszczynane jest postępowanie, odwiedzasz komisariat, składasz zeznania na Policji. Tracisz czas na poszukiwanie winnego. Dodatkowo poświęcasz czas na znalezienie kolejnego mieszkania. Musisz przygotować środki na kolejną kaucję. Oraz czeka Ciebie jeszcze jedna przeprowadzka. Nie wspominając oczywiście o toczącym się postępowaniu. 

Powyżej opisałem sytuację w bardziej ekstremalnym wydaniu, która oczywiście ma swoje odzwierciedlenie w praktyce.

Czy rzeczywiście opłaca się  nie sprawdzić kto jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości ?

Sprawdzamy kto jest właścicielem nieruchomości 

Mamy dwie możliwości sprawdzenia kto jest właścicielem  nieruchomości.

1. Prosimy o okazanie do wglądu aktu notarialnego, w którym potwierdzimy prawo do nieruchomości jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej.

2. Prosimy o numer księgi wieczystej i sprawdzamy stan prawy księgi ( weryfikujemy czy mamy bezpośredni kontakt z właścicielem nieruchomości ). 

Dowiedz się:

Jak sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości

Ustalanie warunków umowy najmu

Po wybraniu odpowiedniego mieszkania do wynajęcia pozostaje jeszcze kwestia ustalenia istotnych warunków umowy najmu.

Poniżej omówiłem zagadnienia, które w mojej praktyce okazały się istotnym elementem  negocjacji przy każdej umowie.

Odpowiednio ustalone zasady najmu oszczędzały  Wynajmującym i Najemcom czas i pieniądze.

Zapoznaj się z poniższymi kwestiami.

Czas trwania umowy

Jest to jeden z bardziej istotnych czynników, który musi być prawidłowo określony. W teorii mamy możliwość podpisać umowę na:

• czas nieoznaczony z okresem wypowiedzenia
• oraz czas oznaczony bez okresu wypowiedzenia

Spotkałem się również z przypadkami gdzie strony podpisywały umowę na czas zamknięty z miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Powyższe zapisy w umowach najmu wprowadzają sporo zamieszkania, ponieważ jedno ustalenie znosi drugie ustalenie.

Umowa na czas nieoznaczony

Ta forma umowy jest niekorzystna dla Właściciela nieruchomości. Trudno jest przewidzieć czas trwania umowy. Szczególnie niekorzystne są umowy z miesięcznym i dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Właściciel praktycznie nie ma możliwości zerwania umowy zawartej na czas nieoznaczony. Okres wypowiedzenia przysługuje jedynie najemcy.

Umowa na czas oznaczony

Jest to umowa zawierana zazwyczaj na pół roku albo rok czasu. Umowa zamknięta  jest najlepszym rozwiązaniem dla Najemcy i Wynajmującego, ponieważ jest gwarancją dostępności mieszkania. Każda ze stron przed podpisaniem umowy powinna dokładnie określić i zaplanować na jaki czas chce wynająć nieruchomość.

Sposób rozliczania za najem

Kwestie rozliczeń bywają emocjonujące, ponieważ w grę wchodzą pieniądze. Zauważyłem, że właściciele do kwestii rozliczeń podchodzą niekiedy zbyt emocjonalnie i opierają się na pierwszej ocenie potencjalnego Najemcy przez pryzmat emocji.

Jeśli Najemca jest odbierany pozytywnie już przy pierwszym spotkaniu na nieruchomości, Właściciele przy wynajmie są skłonni iść na ustępstwa takie jak:

• nieprzestrzeganie terminów płatności za czynsz najmu
• doposażenie nieruchomości we własnym zakresie w na prośbę  Najemcy

Płatności za najem gotówką

Rozliczenia w formie gotówkowej są mniej wygodne, ponieważ wymagają wizyt Właściciela w nieruchomości co bywa czasochłonne. 

Gotówkowa forma rozliczeń tworzy możliwość systematycznego weryfikowania stanu mieszkania. Rutynowe kontrole nie są przyjemne, natomiast dają Właścicielowi pewien obraz Najemcy, który podpisał umowę na dłuższy okres (  np. rok czasu ).

Płatności przelewem za najem

Rozliczanie przelewem jest wygodne dla Najemy oraz Wynajmującego. Nie ma konieczności systematycznego spotykania się w nieruchomości. Nie ma również potrzeby wybierania pieniędzy z bankomatu co również zabiera czas.

Płatność z góry

Płatności za czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne powinny być regulowane z góry na początku każdego miesiąca kalendarzowego. Wynajmujący z Najemcą powinni ustalić do kiedy ma wpłynąć płatność za czynsz najmu oraz zaliczka na opłaty.

Płatność na koniec miesiąca

Takie terminy płatności nie powinny mieć miejsca przy wynajmie mieszkania. Użyczając nieruchomość  płatność powinna być rozliczona na początku każdego miesiąca. Tak jak w hotelarstwie. Żeby skorzystać z noclegu podajesz swoją kartę kredytową, która stanowi zabezpieczenie.

Wysokość kaucji zabezpieczającej

Podstawowym elementem każdego najmu jest zabezpieczenie pieniężne, które poprawia płynność Właściciela oraz zabezpiecza sytuację, w której Najemca jest nieterminowym płatnikiem.

Każda umowa najmu powinna uwzględniać płatność za Kaucję. Standardowo Kaucja powinna wynosić przynajmniej wysokość jednomiesięcznego czynszu. W przypadkach, gdzie nieruchomość jest wykończona z wysokiej klasy materiałów oraz meble są bardzo drogie, może pojawić się konieczność wprowadzenia podwójnej albo potrójnej Kaucji zabezpieczającej.

Ważne!

Kaucja musi być wpłacona najpóźniej w dniu podpisania umowy najmu gotówką oraz przelew powinien być wpłacony  najpóźniej dzień przed przekazaniem nieruchomości.

Sytuacja, w której przekazana jest nieruchomość Najemcy, a kaucja oraz rozliczenie za pierwszy miesiąc najmu jest nieuregulowane może przysporzyć Wynajmującemu niepotrzebne problemy.

Przykład do omówienia:

Właściciel udostępnia mieszkanie Najemcy. Wynajmujący nie otrzymał jeszcze Kaucji oraz płatności za czynsz najmu. Dzwoni do Najemcy i wysyła wezwania do zapłaty.

Pomimo wezwań i upomnień Najemca wciąż zajmuje nieruchomość. Powstaje problem, którego rozwiązanie nie jest proste i szybkie.

Czynsz najmu dla właściciela

Wynagrodzenie dla Wynajmującego nie powinno mieć wpływu na zużycie mediów przez Najemców. To znaczy, że opłaty za rachunki powinny być rozliczane osobno.

Właściciel powinien oszacować zużycie mediów na podstawie zaliczek od dostawców. W umowie powinien pojawić się zapis, że koszty eksploatacyjne są rozliczane na podstawie zużycia. Wynajmujący  powinien pobierać zaliczki na koszty eksploatacyjne z góry.

Opłaty za koszty eksploatacyjne

Poproś o ostatnie rachunki za media ( woda, gaz, prąd, ogrzewanie, czynsz dla administracji ) właściciela.  Dopytaj się ile osób mieszkało w nieruchomości. Dzięki temu Poznasz średnie zużycie w tym mieszkaniu.

Pozostałe ustalenia między stronami

Omówienie pozostałych kwestii przed podpisaniem umowy oszczędzi czas przy samym podpisaniu umowy. Dodatkowo mamy dokładnie określone zasady współpracy Wynajmującego z Najemcą.

Data wydania lokalu

Data przekazania lokalu powinna być potwierdzona protokołem zdawczo-odbiorczym. 

Czasami data podpisania umowy różni się od daty przekazania. 

Pamiętaj, że przekazanie powinno się odbyć dopiero  jak otrzymasz depozyt zabezpieczający oraz płatność za czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne z góry. 

Wyposażenie mieszkania

 Najlepszą praktyką którą polecam tobie zastosować przy doposażeniu mieszkania jest spisanie wszystkich przedmiotów które mają zostać do kupione oraz określenie ich dokładnego miejsca.

Najlepszą praktyką, którą polecam Tobie zastosować przy doposażeniu mieszkania jest:

• spisanie wszystkich przedmiotów które mają zostać do kupione w formie mailowej do potwierdzenia przez wszystkie strony. Wiem z doświadczenia, że czas poświęcony na poprawianie umowy najmu oraz dopisywanie informacji, które można było ustalić wcześniej  możesz przeznaczyć na kontakt z innymi klientami.
• Dlatego tak ważne jest mailowe potwierdzenie ustaleń. Szybciej wspólnie sprawdzicie czy wszystkie punkty zostały uwzględnione oraz poprawienie ich zajmie mniej czasu. 

Przeglądy stanu mieszkania

 Warto jest również uwzględnić zapis w umowie o możliwości przeglądania stanu mieszkania przez Wynajmującego z wyprzedzeniem. Właściciel zyska dodatkową kontrolę nad wynajmem mieszkania, a najemca będzie bardziej zobowiązany do tego żeby dbać o nieruchomość. 

Oczywiście nie każdy Najemca zgadza się na podobny zapis. Jest to czynnik negocjacyjny, który powinien być ustalony przez obie strony.

Usuwanie usterek

Ustal z właścicielem w jaki sposób będą usuwane usterki.  Czy Najemca ma się kontaktować bezpośrednio z właścicielem czy właściciel wskaże w umowie osobę i poda jej numer. Doprecyzowanie działania w sytuacjach awaryjnych zazwyczaj oszczędza czas i pieniądze obu stron.

Ubezpieczenie mieszkania 

Pamiętaj o tym żeby ubezpieczyć swoją nieruchomość od zdarzeń, które mogą powstać w trakcie trwania umowy najmu. Zaproponuj również najemcy ubezpieczenie OC od najmu.  Dodatkowe ubezpieczenie ułatwi uzyskanie kwoty,  która pokryje szkody powstałe w wyniku np. pożaru zalania kradzieży zniszczenia przedmiotów znajdujących się w nieruchomości.

Z doświadczenia wiem, że każdy kto przeszedł przez większą awarię jest ubezpieczony :). 

Unikaj takich sytuacji

1. Przede wszystkim unikaj sytuacji, w której mieszkanie jest wynajęte bez kaucji. Takie podejście tworzy naciągaczom łatwy sposób na zarobienie dodatkowych pieniędzy.
2. Określ liczbę osób wskazanych przez najemcę, które mogą  korzystać z nieruchomości. Dzięki temu, nieruchomość nie zamieni się w hotel dla wszystkich.
3. Nie zgadzaj się na odroczenie płatności za kaucję oraz za pierwszy czynsz najmu. Jeśli posiadasz doświadczenie przy współpracy z Najemcą i możesz za niego poręczyć, wtedy możesz się zgodzić na własne ryzyko ;).

Podpisanie umowy najmu

Odpowiednie przygotowanie do podpisania umowy przede wszystkim oszczędzi Twój czas. Zadbaj o poniższe wytyczne, a przeprowadzenie umowy Najmu będzie przyjemne :).

Przygotuj dodatkowe egzemplarze

Dodatkowe wersje gotowej umowy zawsze się przydadzą. W szczególności jeśli podpisanie umowy najmu odbędzie się w miejscu bez dostępu do drukarki. Często takim miejscem jest wynajmowane mieszkanie, w którym nie ma drukarki. 

W dodatkowych umowach zostaw puste miejsce tam, gdzie ustalenia nie były potwierdzone przez obie strony.  Oszczędzisz wtedy czas na parafowaniu i kreśleniu umowy.

Przeczytaj uważnie umowę najmu

Jest to szczególnie istotne jeśli umowa jest przygotowana przez inną osobę ( pośrednika, najemcę albo właściciela ). Wersja, którą ostatnio akceptowałeś może różnić się od umowy wydrukowanej do podpisania. 

Jeśli pojawią się błędy

Jeśli ostateczna wersja wymaga poprawki, a nie masz dostępu do drukarki  możesz poprawić poszczególne zapisy.

Istotne jest, żeby obie strony najmu ( wynajmujący i najemca )  zaparafowały poprawiony zapis.

Przekazanie mieszkania

Na tym etapie Najemca może się wprowadzić do nieruchomości, ponieważ wpłacił Kaucję oraz czynsz najmu.

Żeby sprawnie przeprowadzić przekazanie mieszkania:

•  przygotuj trzy egzemplarze protokołu zdawczo-odbiorczego
• dowiedz się wcześniej gdzie znajdują się liczniki wody, gazu, prądu
• upewnij się, że Właściciel ma przygotowane umówioną ilość kompletów kluczy 

Protokół zdawczo-odbiorczy

W protokole znajdziesz informacje o:

• dokładnym adresie nieruchomości 
• dacie przekazania nieruchomości 
• numerach oraz stanach liczników
• informacje o ilości przekazanych kluczy dla Najemcy 

oraz miejsce na dodatkowe uwagi ( dotyczące stanu przekazywanego mieszkania ).

Zdjęcia stanu mieszkania

Sporządzenie dokumentacji zdjęciowej w dniu przekazania może okazać się istotne i przydatne jeśli powstaną między stronami spory dotyczące stanu mieszkania. Zrób zdjęcia wszystkich istotnych elementów nieruchomości, które są uszkodzone i porysowane ( podłoga, zabudowa kuchni, meble ).  Możesz zrobić również zdjęcie aktualnego stanu wyposażenia nieruchomości w dniu przekazania.

Zdjęcia liczników

Zdjęcia liczników, które są spisywane w dniu przekazania nieruchomości są idealnym załącznikiem do protokołu. Taki zabieg zwiększa zaufanie obu stron transakcji.

Dobre praktyki czyli doświadczenie

Zależnie od tego czy jesteś właścicielem nieruchomości czy jesteś agentem, który świadczy usługę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami doświadczenie jest kluczem do szybkich i przyjemnych transakcji najmu. 

Jeśli jesteś właścicielem mieszkania

 Jeśli jesteś właścicielem mieszkania to znaczy, że zainwestowałeś w nieruchomość która kosztuje kilkaset tysięcy złotych.  Inwestycja w nieruchomości jest lokatą kapitału oraz jest źródłem pasywnego przychodu dla Ciebie jako właściciela nieruchomości. 

 W zależności od tego jaką masz nieruchomość tzn. ile ma pokoi, jaki ma metraż, w jakiej lokalizacji się znajduje oraz jak jest wyposażona możesz oczekiwać że Twoją nieruchomością zainteresuje się określona grupa klientów.

Określ Idealny Profil Najemcy 

Zadaj sobie pytanie jaki najemca będzie idealnym klientem na Twoje mieszkanie.

Jak Twoim zdaniem powinien wyglądać wynajem mieszkania.

Powyższe pytania są o tyle istotne, ponieważ wynajem nieruchomości odbywa się w perspektywie rocznej to znaczy, że wchodzisz współpracę z klientem na dłuższy okres czasu. Dlatego przygotowanie do najmu jest istotne. 

Bardziej pewny i rzetelny najemca = mniej problemów + nieruchomość oddana do użytku w lepszym stanie + więcej czasu 

Przykład idealnego Najemcy dla mieszkania 3 pokojowego zlokalizowanego przy Uniwersytecie:

Mieszkanie zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie wyższej uczelni.  Mieszkanie jest dobrze skomunikowane z centrum. Nieruchomość podzielona jest na trzy osobne pokoje. Każdy pokój  Wyposażony jest  w łóżko, biurko oraz szafę. Mieszkanie posiada osobną kuchnię oraz łazienkę.

Jaki najemca będzie idealnym klientem na to mieszkanie ?

Przede wszystkim taki klient, który będzie płacić w terminie i zależy jemu na wynajęciu w tej konkretnej lokalizacji. Dzięki temu mamy możliwość uzyskać dodatkowe środki w skali całego roku.

Jak powinien wyglądać proces wynajmu tego mieszkania?

Z racji swojej lokalizacji mieszkanie powinno być wynajmowane na pokoje dla studentów. Mamy możliwość uzyskania lepszej płynności dzięki 3 osobnym pokojom. 

 

Przelicz wszystkie koszty Najmu 

Przelicz wszystkie koszty, które musisz ponieść  w skali roku, dzięki temu dowiedz się jaka będzie stopa zwrotu z Twojej inwestycji.

Uwzględnij:

• koszt ubezpieczenia nieruchomości
• koszty podatków od gruntu i nieruchomości 
• co roczne koszty odświeżenia nieruchomości po poprzednich najemcach ( jeśli nie doprecyzujesz kwestii stanu mieszkania, które ma być oddane po okresie najmu )
• fundusz jaki będzie potrzeby ma remont mieszkania po kilku latach ( uwzględnij w kalkulacji rocznej koszt wymiany sprzętu kuchennego / koszt wymiany mebli, który poniesiesz za kilka lat po zużyciu )
• podatek od przychodu z najmu 
• koszt przestoju jednego miesiąca ( jeśli nie zadbasz o płynność najmu )
• prowizję dla agencji nieruchomości jeśli skorzystasz z pomocy takiej firmy 

Jeśli jesteś agentem nieruchomości

• Przede wszystkim działaj w określonej specjalizacji, żeby dostarczyć Najemcom i Wynajmującym szybką i skuteczną obsługę. Znając dobrze lokalny rynek szybciej określisz odpowiednią cenę najmu nieruchomości. Dodatkowo zdobędziesz cenne doświadczenie, przy pracy z klientami w tej specjalizacji. Dzięki temu zyskasz wiedzę jak skuteczniej wypromować poszczególne nieruchomości.
• Zadbaj o to, żeby klient z którym zaczynasz współpracę i ten z którym współpracujesz dokładnie wiedział co dla niego robisz ( za co płaci, na czym polega Twoja usługa ). Ustalenie wynagrodzenia za Twoją pomoc będzie łatwiejsze.
• Przedstaw zasady współpracy, dzięki którym przeprowadzenie transakcji najmu będzie łatwe. Zyskasz również przewagę przy negocjacjach z Najemcą dzięki wypracowaniu relacji z Wynajmującym.
• Zawsze wysyłaj do weryfikacji umowę najmu w wersji pdf. Dzięki temu klienci podeślą swoje uwagi w mailu. 
• Na początku współpracy z Wynajmującym uzyskaj numer księgi wieczystej wynajmowanej nieruchomości. Dzięki temu przeprowadzenie umowy najmu będzie łatwiejsze, ponieważ zweryfikujesz czy masz kontakt w właścicielem czy pełnomocnikiem na samym początku.

Jak poprosić o numer księgi wieczystej ? Wskaż, że pracujesz z Najemcami, którzy wymagają weryfikacji nieruchomości co przyśpieszy podjęcie decyzji najmu przez klientów.

Umowa najmu okazjonalnego

Dowiedz się również na czym polega umowa najmu okazjonalnego, żeby dodatkowo zabezpieczyć transakcję najmu. 

Sprawdź –> Umowa najmu okazjonalnego

W tym artykule dowiesz się jak napisać skuteczny opis sprzedaży, najmu nieruchomości,  dowiesz się również jakie informacje powinna zawierać  oferta, żeby zaciekawić klienta i zachęcić go do kontaktu z Tobą. Artykuł zawiera informacje o czynnikach decydujących o tym, dlaczego klient chętnie przegląda propozycje nieruchomości. Zastanawiałeś się w jaki sposób klient szuka nieruchomości?

Jak klient szuka mieszkania ?

To pierwsze pytanie, które powinniśmy sobie zadać, żeby przygotować opis, który zachęci go do kontaktu z nami.

Portale Nieruchomości

Klienci przede wszystkim wpisują w wyszukiwarce internetowej hasła dzięki którym znajdą interesującą ich ofertę .

Jak wyszukuje klient ?

KROK 1: Wyszukanie w przeglądarce internetowej

Poniżej podam  przykład słowa kluczowego, wpiszę je do wyszukiwarki oraz sprawdzę jakie informacje się pojawiają:

• ” mieszkanie 2 pokoje Krzyki „

 

 

Po wpisaniu informacji, które interesują klienta w pierwszej kolejności pojawiają się:

1. Płatne reklamy firm, które płacą za to, żeby pojawić się w wyszukiwarce pod tym konkretnym hasłem.
2. Pozostałe 10 pozycji stron internetowych zaproponowanych przez wyszukiwarkę Google.
3. Oraz propozycje podobnych słów kluczowych, które mogą zainteresować klienta ze względu na podobną treść.

 

 

KROK 2: Wybór odpowiedniego adresu strony

Klient zainteresowany zakupem nieruchomości  sprawdza poszczególne adresy stron internetowych w poszukiwaniu interesujących go propozycji.

Każdy z nas z doświadczenia wie, że nie przegląda więcej propozycji stron po wpisanym wyszukiwaniu niż pierwsze 10.

Poniższe dane z 2013 wygenerowane przez firmę  ClickZ Group Limited przedstawiają średnią klikalność na słowa kluczowe wpisywane do wyszukiwarki .

Przede wszystkim pierwsze 3 pozycje są najczęściej klikanym miejscem przez użytkowników wyszukiwarki.  Potwierdzam to ze swojego doświadczenia. Zazwyczaj przeglądam propozycje do 5 pozycji :).

 

 

KROK 3: Wyszukanie ofert na portalu nieruchomości

Na naszej liście wyszukiwania pierwszy pojawił się portal otodom.pl.

Klient przechodzi bezpośrednio na portali szuka oferty/ ofert, które mogą go zaciekawić.

Poniżej to co widzi klient w pierwszej kolejności:

 

Do przejrzenia będzie ponad 3000 ofert.

Pytanie czy klient ogląda wszystkie oferty ?

Z doświadczenia wiem, że klient stara się od razu znaleźć interesującą go treść.

Przeglądanie takiej ilości ofert jest bardzo męczące i czasochłonne. Klienci pracują, wolny czas również zapełniony mają zajęciami, a oglądanie nieruchomości to zajęcie prawie na cały etat 🙂 .

Poniżej lista proponowanych ofert przez portal. Klient może rozwinąć listę i zobaczyć w pierwszej kolejności te wypromowane oferty:

 

Na pierwszej stronie do przejrzenia są 24 oferty mieszkań. Stron jest 139 – przeglądania mamy przynajmniej na 10 dni 🙂

Na co klient patrzy przeglądając listę ofert ?

Klient przeglądając listę ofert szuka takich propozycji, które na pierwszy „rzut oka” będą zbliżone do wyobrażenia o nieruchomości.

 

Klient patrzy  na:

1. Zdjęcie główne
2. Tytuł oferty ( dotyczy wyłącznie portalu otodom.pl )
3. Parametry: ilość pokoi, metraż,
4. Patrzy na cenę

 

W taki właśnie sposób odbywa się sposób filtrowania ofert przez klientów.

Zazwyczaj jak już klient trafi na określony portal to zaczyna się proces przeglądania ofert na portalu.

Proces polega na sprawdzaniu poszczególnych parametrów, które klient wpisuje do wyszukiwarki portalu:

• określa przedział cenowy od do
• podaje określony przedział metrażu
• określa liczbę pokoi 
• oraz określa pozostałe parametry jeśli wie już dokładnie jakie nieruchomości go interesują.

 

Jak wygląda proces szukania nieruchomości przez klienta ?

Czynnikiem, który istotnie wpływa na proces szukania nieruchomości jest aktualna sytuacja życiowa klienta.

Klient, który przeprowadza się w poszukiwaniu pracy i ma określony czas na przeprowadzkę chce działać szybko. 

Klient, który chce zwiększyć swój metraż, ponieważ planuje powiększyć rodzinę może sobie pozwolić na rozłożenie poszukiwania w perspektywie jednego roku.

Chyba, że rodzina już się powiększyła i klienci nie mogą rozłożyć poszukiwania w czasie.

Istotna jest świadomość różnych sytuacji życiowych, w których znajdują się nasi klienci.

 

Klient, który zaczyna swoją przygodę z zakupem nieruchomości przegląda jak najwięcej ofert nieruchomości, żeby:

• wypracować sobie wyobrażenie o aktualnym lokalnym rynku nieruchomości
• dzięki temu poznaje ceny nieruchomości
• dowiaduje się w jakich lokalizacjach są dostępne oferty
• wypracowuje sobie wyobrażenie o idealnym mieszkaniu

 

Jak klient czyta ofertę ?

Wspomniałem wcześniej  jak klient  szuka ofert nieruchomości. Znając sposób w jaki klient wyszukuje nieruchomości możemy się domyślić, że będzie oglądał oferty, które przykują jego uwagę, które go zaciekawią.

Przy sporej ilości ofert klient przegląda propozycje skanując informacje, które widzi.

Skanuje:

• Zdjęcie główne 
• oraz tytuł nieruchomości.

 

Pozostałe parametry może zmieniać dowolnie ponieważ są dostępne w wyszukiwarce.

Jest to pierwszy drogowskaz przy tworzeniu skutecznych opisów nieruchomości.

Dobrze przygotowane Zdjęcie Nieruchomości + Chwytliwy Tytuł Nieruchomości =  Zainteresowany Klient przeglądający naszą ofertę

 

Na co klient zwraca uwagę czytając?

Wykonaliśmy świetną pracę, ponieważ klient wszedł na nasze ogłoszenie !

Świetnie i co dalej 🙂 ?

Pamiętaj, że każdy internauta odwiedzając  skanuje Twoją ofertę w poszukiwaniu informacji. 

KROK 1: Klient przegląda zdjęcia 

To prawda, że dobre zdjęcia nieruchomości same się sprzedają. Przygotowanie nieruchomości do zdjęć i sam proces robienia oraz przerabiania zdjęć to temat na osobny artykuł. Przygotuję i podlinkuję z tego miejsca do poradnika Jak zrobić dobre zdjęcia mieszkania.

KROK 2: Klient szuka informacji 

Klient wchodząc na nasze ogłoszenie szuka przed wszystkim informacji, które go interesują. Może interesować się:

• lokalizacją
• okolicą
• dostępnością komunikacji
• rozkładem oraz wielkością pokoi
• wyposażeniem
• stanem nieruchomości
• dodatkowymi opłatami
• budynkiem i stanem klatki

 

KROK 3: Klient szuka kontaktu

Trzeba ułatwić klientowi kontakt z nami.  

Dlatego odpowiednia budowa ogłoszenia pomaga w tym klientowi zamiast zniechęcić go do kontaktu z nami.

KROK 4: Klient nas weryfikuje

Może się zdarzyć, że klient ma wątpliwości czy wykonać telefon oraz wysłać zapytanie.

Wątpliwości polegają na tym, że klient nie jest przekonany do kontaktu z agentem nieruchomości.

Dlatego często klienci patrzą również na nasze zdjęcie ( miniaturka w prawym górnym rogu większości ogłoszeń ) oraz pozostałe oferty biura.

Warto !

Dodaj miniaturkę swojego zdjęcia do portalu.

Jeśli jest taka możliwość ( portal gratka.pl , nieruchomosci-online.pl ) dodaj opis swojej specjalizacji, napisz kilka słów o tym jak działasz i dlaczego właśnie warto z Tobą współpracować.

 

Przygotuj przejrzysty opis nieruchomości

Przejrzyste ogłoszenie nieruchomości ułatwia wyszukiwanie interesujących nas informacji. Klient poza tym, że weryfikuje ofertę, również ma możliwość dowiedzieć się znacznie więcej o mieszkaniu.

Czym jest przejrzysty opis?

Jest to ogłoszenie wypełnione wizualnymi wskazówkami dla czytelnika gdzie znajdują się ważne treści. Przejrzysty opis naprowadza klienta na istotne informacje oraz ułatwia poruszanie się między treściami.

Tytuł ogłoszenia, który przyciąga

Ciekawy tytuł ogłoszenia zachęca klienta do przeczytania całego ogłoszenia.

Chwytliwy tytuł zwiększa ilość wyświetleń oferty.

Co za tym idzie skuteczny tytuł oferty  zwiększa ilość zapytań mailowych oraz telefonicznych.

 

Przyciągniesz klienta przedstawiając kluczową cechę nieruchomości jeśli jest jedna,

przedstawiając korzyść płynącą  z posiadania nieruchomości.

Tytuł powinien wyróżnić się na tle innych ofert w liście wyszukiwania.

 

Pamiętaj, że na portalu otodom.pl masz do dyspozycji 50 znaków na tytuł.

Możesz zacząć od:

Przestronne…

Funkcjonalne…

200 metrów do…

Z balkonem…

Z windą…

W samym centrum…

Funkcjonalny rozkład…

 

Koncepcji jest wiele dlatego trzymaj się schematu, żeby przedstawić kluczową cechę, korzyść oraz jeśli dostrzegasz to przewagę nad innymi ofertami o podobnych parametrach.

Klient doceni Twoje starania i wyświetli Twoją ofertę.

Twoja oferta może być

„Funkcjonalna w samym centrum z balkonem” 🙂

 

Podział ogłoszenia na części

Planując strukturę ogłoszenia, tworzymy doświadczenie czytelnika.

Dlatego jest to ważne, żebyś posiadał określony schemat ogłoszenia podzielony na części.

Uważam, że każdy może wypracować  swój schemat. 

Ja proponuję podział ogłoszenia na następujące części:

1. Tytuł ogłoszenia
2. Informacje o nieruchomości
3. Informacje o lokalizacji
4. Dodatkowe informacje
5. Wezwanie do działania
6. Nota prawna

 

Tytuł ogłoszenia

Tytułem zawsze jest pierwsze 50 znaków, które pojawia się w liście ofert na portalu otodom.pl

 

Po przejściu do szczegółów oferty tytuł jest również powtórzony nad zdjęciami:

 

Tytuł jest i powinien być również zdaniem otwierającym  dlatego ważne, żebyś w pierwszym zdaniem zachęcił internautę.

Unikaj informacji, które  pojawiają się w szczegółach ( parametrach ) ogłoszenia:

• dwupokojowe mieszkanie –>  informacja widoczna w szczegółach oferty
• na sprzedaż mieszkanie –> informacja widoczna w szczegółach oferty
• mieszkanie położone we Wrocławiu –>  informacja widoczna w szczegółach oferty
• Prezentujemy Państwu mieszkanie położone we Wrocławiu  –>  informacja widoczna w szczegółach oferty
• Przedmiotem sprzedaży jest… –>  informacja widoczna w szczegółach oferty

 

Zdanie otwierające  może być cechą nieruchomości oraz korzyścią płynącą z zakupu dla klienta.

Powyższy zabieg zwiększa szansę zaciekawienia czytelnika, co za tym idzie zwiększa się szansa, że klient do Ciebie zadzwoni i napisze.

Na pozostałych portalach tytułem są parametry dobrane przez portal nieruchomości dlatego pierwsze zdanie opisu powinno być tytułem/zdaniem otwierającym.

 

Na  gratka.pl

 

Na  nieruchomosci-online.pl

Informacje o nieruchomości

W tej części opisujesz mieszkanie:

• wyposażenie –> co posiada, meble, sprzęt agd, stan sprzętu i mebli
• rozkład mieszkania –> ilość pokoi, łazienek, możesz podać dokładną wielkość poszczególnych pomieszczeń
• stan mieszkania –> jak jest wykończone, podłogi, ściany, oświetlenie, 
• cechy mieszkania –> np. to, że jest przestronne, dwupoziomowe, 
• korzyści płynące z posiadania tego konkretnego mieszkania

 

Informacje o lokalizacji

W tej części opisujesz lokalizację:

• opisz okolicę
• możesz napisać ile czasu zajmie dojazd do centrum komunikacją, samochodem oraz na piechotę
• podaj odległość do najbliższej komunikacji –> bądź dokładny, podaj liczbę ( przystanek za 200 metrów ) a nie ogólną informację *( niedaleko komunikacji )

Dodatkowe informacje

W tym miejscu możesz dopisać wszystkie pozostałe informacje, których nie zawarłeś, a uważasz, że są istotne. Na przykład:

• wysokość opłat
• miejsce parkingowe
• winda
• dostępność nieruchomości

 

Wezwanie do działania

Każdy opis powinien być zakończony wezwaniem do działania. 

Jeden pozytywny bodziec dla klient może zdecydować o tym, że właśnie zadzwoni do Ciebie.

 

Przekonaj się, że warto i Zadzwoń do mnie 😉

Paweł Jarczak

XXX nieruchomości

tel. 000 000 000

 

Nota prawna

Ja zawsze stosuję krótką informację:

„Opis oferty zawarty na stronie internetowej sporządzany jest na podstawie oględzin nieruchomości oraz informacji uzyskanych od właściciela, może podlegać aktualizacji i nie stanowi oferty określonej w art. 66 i następnych K.C.”

 

Styl pisania

Pamiętaj o kluczowych założeniach przy pisaniu ogłoszenia.

Kieruj ogłoszenie bezpośrednio na „Ty” do klienta. 

Pisz w zwięzły konkretny sposób.

 

Używaj prostego języka bez rozbudowanych ciągów zdań. Krótkie zdania czyta się zdecydowanie łatwiej. 

Trzymaj się schematu, żeby w jednym akapicie przedstawić jedną myśl. Dzięki temu czytelnik szybciej zrozumie Twoje przesłanie.

 

Nie pisz wypracowania. 

Lepszy efekt osiągniesz jeśli jeden akapit będzie miał 4-5 linijek tekstu a nie więcej.

 

Określ docelową grupę klientów i pisz bezpośrednio do nich. 

 

Czym jest docelowa grupa?

Klienci, którzy są zainteresowani zakupem domu na obrzeżach miast nie będą szukać domu w centrum.

Klient poszukujący kawalerki nie będzie szukał przedszkola i szkoły dla swoich dzieci.

Klient szukający mieszkania w ścisłym centrum nie koniecznie jest zainteresowany terenami rekreacyjnymi, ponieważ zazwyczaj w samym centrum brakuje takich terenów.

 

Żeby ułatwić klientowi poruszanie się po opisie zastosuj również:

• Słowa kluczowe
• Śródtytuły 
• Wyliczenia
• Użyj pogrubień w istotnych miejscach

 

Język korzyści

Umiejętne wykorzystanie języka korzyści spowoduje, że klient z zniecierpliwieniem i uporem będzie dzwonił do Ciebie aż odbierzesz :).

 

Czym jest język korzyści?

Jest to umiejętność przyjęcia perspektywy klienta i zrozumienie jego potrzeb. 

 

Jak odróżnić cechę nieruchomości od korzyści płynącej z jej posiadania?

Zadaj sobie poniższe pytania, które pomogą Tobie odróżnić cechę nieruchomości od korzyści. 

 

Przykład z wykorzystaniem poniższych pytań:

 

Co to jest ?

1. Jest to mieszkanie.
2. Nieruchomość z balkonem.
3. Apartament z windą.

Co to daje klientowi ?

1. Ma gdzie mieszkać.
2. Może wychodzić na świeże powietrze.
3. Oszczędza czas wjeżdżając windą.

Co mu to daje, że to mu daje ?

1. Ma gdzie mieszkać dzięki czemu czuje się bezpiecznie.
2. Może wychodzić na świeże powietrze, żeby zapalić, żeby poświecić pranie itp.
3. Oszczędza czas dzięki czemu jego życie w tym mieszkaniu jest wygodniejsze.

Analogicznym sposobem w łatwy sposób dowiemy się jakie korzyści płyną z posiadania poszczególnych nieruchomości dla różnych grup docelowych klientów.

 

CTA – Call to Action

Czyli wezwanie do działania 🙂

Tworzymy ogłoszenie, żeby zaciekawić klienta i zachęcić go od kontaktu.

Dobre zdjęcia + skuteczny tytuł oferty decydują o tym czy klient odwiedzi naszą ofertę,

odpowiednio przygotowany opis zaciekawi klienta i rozbudzi jego emocje,

natomiast czy klient do nas zadzwoni i napisze od razu zależne jest przed wszystkim od Skutecznego Wezwania do Działania.

Poniżej przedstawiam kilka sprawdzonych CTA.

 

Koniecznie poznaj skuteczne CTA !

• Nie czekaj z kontaktem w sprawie tej nieruchomości – zadzwoń do mnie lub wyślij mi wiadomość poprzez formularz kontaktowy. Udzielę Ci odpowiedzi na wszelkie pytania dotyczące tej nieruchomości i będziemy mogli umówić się na prezentację.
• Taka oferta może się już nie powtórzyć, dlatego też skontaktuj się ze mną jeszcze dziś, aby umówić się na prezentację nieruchomości lub dokonać jej rezerwacji.
• Nie czekaj z kontaktem w sprawie tej nieruchomości – zadzwoń do mnie lub wyślij mi wiadomość poprzez formularz kontaktowy, udzielę Ci odpowiedzi na wszelkie pytania dotyczące tej nieruchomości i będziemy mogli umówić się na prezentację
• Nie przegap tej oferty! Skontaktuj się ze mną już dziś, odpowiem na wszystkie Twoje pytania dotyczące tej nieruchomości i już wkrótce może ona być Twoja.

 

Doświadczenie w praktyce

Przygotowanie oferty to rutynowa czynność przy pracy każdego Agenta Nieruchomości. Uważam, że ten proces w naszej pracy powinien być łatwy i przyjemny.

Jak działać, żeby ułatwić naszą pracę?

Przede wszystkim dobre zdjęcia są kluczem do serc klientów. Zadbaj o tą część a zauważysz wzrost zapytań mailowych i telefonicznych.

Kolejna kwestia to odpowiednio przygotowany schemat ( szkielet ) ogłoszenia, który możesz za każdym razem wykorzystać do stworzenia nowej oferty.

Ile czasu poświęcasz na napisanie samego opisu: 10 min, 15 min, 25 min ?

 

Zadbaj o to, żeby podczas oglądania nieruchomości zapamiętać jak najwięcej przydatnych informacji.

Doświadczeni pośrednicy nieruchomości potrzebują o wiele mniej czasu na zapamiętanie praktycznie wszystkich istotnych parametrów do napisania ogłoszenia.

 

POLECAM:

• Przyjdź przygotowany na spotkanie z właścicielem nieruchomości. Przygotuj sobie listę technicznych pytań potrzebnych do stworzenia opisu.
• Zrób więcej zdjęć mieszkania i okolicy. Zawsze możesz odszukać interesujące Ciebie dodatkowe informacje na zdjęciu.
• Przygotuj sobie wcześniej szkielet ogłoszenia. Możesz skorzystać z koncepcji, którą ja przygotowałem. Jeśli chcesz uzyskać gotowy szkielet ogłoszenia to napisz do mnie.
• Na nieruchomości zadaj sobie pytanie: Dla kogo ta nieruchomość ? Kto na pewno w niej zamieszka ? 
• Przygotuj sobie bazę Tytułów Ogłoszeń, którą nieustannie powiększaj. Oszczędzisz czas na wymyślanie tytułów, które powinny być gotowe zanim zaczniesz pisać opis.

 

 

Komfortowe domy w zabudowie szeregowej

Osoby planujące zakup własnego mieszkania mają tak naprawdę ogromny wybór różnego rodzaju możliwości. Jedni bardziej skłaniają się w kierunku miasta, innych ciągnie do zabudowy wolnostojącej na wsiach. Ciekawą opcją, która włączy w sobie cechy zarówno mieszkania w mieście, jak i domu wolnostojącego na wsi, jest zabudowa szeregowa, która z każdym rokiem staje się w naszym kraju coraz bardziej popularna. Bardzo często tego rodzaju mieszkania w zabudowie szeregowej nazywane są własnymi domami w blokach- z jednej strony gwarantują spory metraż oraz prywatność, ale z drugiej strony oznaczają także bliskość sąsiadów. Dla osób, które są zainteresowane takimi właśnie mieszkaniami na rynku dostępnych jest wiele opcji nowoczesnych inwestycji przy największych.

Domy szeregowe, czyli jakie?

Dom szeregowy to budowla, której boczne ściany łączą się ze ścianami domów sąsiadów. W przypadku segmentów skrajnych wspólna jest jedna ściana, segmenty centralne mają dwie ściany wspólne. Aby taką zabudowę móc nazwać szeregową, trzeba zestawić ze sobą co najmniej 3 segmenty. Ze względu na ścisłe przyleganie budynków, takie rozwiązanie jest przede wszystkim energooszczędne i pozwala na sporą redukcję kosztów związanych z ogrzewaniem budynku, zwłaszcza w przypadku segmentów centralnych. Zdarza się, że segmenty skrajne są szersze i odrobinę bardziej luksusowe. Jednak, ze względu na mniejszą izolację cieplną często występują w niższych cenach. Tak naprawdę wybór domu z segmentu centralnego czy skrajnego zależy tylko i wyłącznie od naszych preferencji. W zależności od rodzaju inwestycji, niektóre domy szeregowe dodatkowo posiadają systemy wentylacji mechanicznej, które dodatkowo pozwalają na odzysk utraconego z budynków ciepła.

Dlaczego właśnie szeregówki we Wrocławiu?

Sporą zaletą domów szeregowych jest ich usytuowanie. Tego typu inwestycje zazwyczaj powstają na przedmieściach miast- nie jest to ścisłe, wiecznie zatłoczone centrum, ale też nie jest to dom wolnostojący na wsi. Bliskość miasta, a także rozbudowana infrastruktura miejska wokół inwestycji często jest brana pod uwagę w momencie podejmowania decyzji o zakupie własnego mieszkania. Taka lokalizacja to jednocześnie szybki dojazd do pracy do miasta, ale i ciche i spokojne miejsce do życia na co dzień. Dodatkowo, zabudowa szeregowa projektowana jest przez doświadczonych urbanistów, którzy stawiają na funkcjonalność i wygodę każdej inwestycji. Blisko znajdują się sklepy, szkoły i place zabaw- wszystko, co potrzebne do komfortowego i spokojnego życia.

Coraz więcej osób decyduje się na zamieszkanie w domu jednoszeregowym. Często tego typu nieruchomości są kupowane na obrzeżach miast, jednak zdarza się coraz częściej, iż są budowane.

Zatem jakie są zalety mieszkania w tego typu lokum?

O domach jednoszeregowych najczęściej mówi się, iż są to nieruchomości, w których bardzo mało osób chce mieszkać. Najczęstszym powodem, dla których wiele osób nie decyduje się na zamieszkanie w tego typu lokum jest fakt, iż nie mamy całkowitej prywatności na podwórku, a także za ścianą mamy sąsiadów. Jednak jak pokazują najnowsze badania, coraz więcej osób decyduje się na przeprowadzkę z bloku właśnie do domu jednoszeregowego. Zatem jakie zalety posiada tego typu mieszkanie?

Przede wszystkim powinniśmy zdać sobie sprawę z tego, że mieszkając w małej społeczności łatwiej nawiążemy więzy sąsiedzkie. Jest to bardzo ważne, ponieważ tego typu kontakty wpływają także na poczucie naszego bezpieczeństwa w mieszkaniu. Jest to idealne mieszkanie dla rodzin z dziećmi, jednak również na zamieszkanie w tego typu domu decydują się starsze, osamotnione osoby. Często emeryci, którzy nie mają rodziny na miejscu mieszkając na takim osiedlu nie czują się tak osamotnieni, jak przykładowo w blokach. Kolejną zaletą domów jednoszeregowych jest fakt, iż przestrzeń wspólna jest ściśle zagospodarowana, jak i również zaprojektowana. Dzięki temu podnosi to także walory estetyczne naszego domu. Nie możemy zapominać także o tym, iż jeżeli zdecydujemy się na budowę tego typu domu, koszty takiej działki są niewielkie. Również koszty budowy domu to nie jest duża kwota, zwłaszcza jeśli podzielimy je z naszym sąsiadem. W porównaniu do domów jednorodzinnych wolno stojących, eksploatacja domu jednoszeregowego jest zdecydowanie tańsza.

Warto również pamiętać o tym, iż choć dzielimy pewną przestrzeń na naszej działce z sąsiadem, wejście do obu partii domów jest oddzielne. Dzięki temu możemy zachować prywatność. Także nie możemy zapominać o fakcie, że tego typu domy najczęściej położone są w niewielkiej odległości od centrum miasta. To właśnie na przedmieścia uciekają mieszkańcy bloków i z tego powodu w cichej lokalizacji możemy zakupić atrakcyjny dom. Warto dodać, że przy domu jednoszeregowym mamy możliwość stworzenia własnego ogrodu. Dzięki temu możemy przykładowo posadzić kilka rodzajów warzyw, po które nie musimy już chodzić do sklepu. Także dla osób lubiących ogród jest możliwość posadzenia różnego rodzaju roślinności. Z pewnością nie ma nic przyjemniejszego, jak po ciężkim dniu w pracy wyjść na taras do ogrodu i zrelaksować się.

Jeżeli zdecydowaliśmy się na zakup lub też na wynajem domu jednoszeregowego, możemy jego poszukiwania rozpocząć od internetu. Wystarczy jedynie wpisać w wyszukiwarkę internetową hasło przykładowo „szeregówki Wrocław Ołtaszyn” lub też „domy szeregowe Wrocław Wojszyce”, a także „szeregówki Wrocław Krzyki”. Z pewnością znajdziemy bardzo wiele interesujących ofert.

Domy jednoszeregowe w ostatnim czasie zyskały ogromną popularność. Coraz więcej osób decyduje się na ucieczkę z miasta i pragnie być bliżej natury. Przede wszystkim wielu osobom zależy także na świeżym powietrzu, jak i bardziej przestronnym mieszkaniu. to wszystko zapewnia nam dom jednoszeregowy, który możemy znaleźć w wielu ogłoszeniach w internecie w naszej okolicy.

Strefa nocna i dzienna

Domy szeregowe zazwyczaj posiadają powierzchnię w granicach 90- 120 m2, co sprawia, że są sensowną alternatywą dla domów wolnostojących. Każdy dom w zabudowie szeregowej zostaje zaprojektowany w taki sam sposób i ma identyczny układ pomieszczeń. Na parterze znajduje się widny salon, a ponieważ istnieje tutaj konieczność zabudowy wielopoziomowej, sypialnia, tak jak zakładają nowoczesne projekty domów, jest wydzielona na piętrze lub poddaszu w strefie nocnej. Całość z konieczności łączona jest poprzez schody lub wydzieloną klatkę schodową. W pomieszczeniach, które mogą być gorzej doświetlone ze względu na przyleganie do siebie budynków, zazwyczaj aranżuje się korytarz lub łazienkę, gdzie tak duża ilość światła jak w pokoju dziennym właściwie nie jest wymagana.

Komfort i bezpieczeństwo

Ogromną zaletą zabudowy szeregowej jest to, że daje możliwość posiadania osobnego wejścia gwarantującego prywatność, jak i zakłada miejsce na ogródek, a czasem nawet i taras, który może być naturalnym przedłużeniem pokoju dziennego. Osoby, które do tej pory mieszkały w mieszkaniu w mieście wyjątkowo doceniają możliwość posiadania własnej rabaty z kwiatami, czy też miejsca do odpoczynku w ogrodzie. Szeregówki to także bardzo bezpieczne budynki- z jednej strony dlatego, że bliskość sąsiadów sprawia, że zawsze ktoś może popilnować naszego mieszkania, z drugiej strony dlatego, że wiele inwestycji tego typu zakłada nowoczesne systemy alarmowe oraz zewnętrzne rolety antywłamaniowe. Przy domu znajdzie się miejsce na garaż, a wiele inwestycji zakłada garaże jako element dodatkowy samego domu.

Na co zwrócić uwagę oglądając domy szeregowe Wrocław?

Wiele nowych inwestycji na pewno skusi nas prostą bryłą, energooszczędnością, nowoczesnym projektem i ciekawym układem pomieszczeń. Jednak to, na co na pewno powinniśmy zwrócić uwagę to przede wszystkim odpowiednia izolacja akustyczna mieszkania, która wynika na przykład z szerokości ścian bocznych, które odgradzają nas od sąsiadów. Dzięki odpowiedniej grubości ścian, do wnętrza mieszkania nie będą przedostawać się żadne niepokojące hałasy. Dzięki temu możemy zniwelować problem dużej bliskości sąsiadów do absolutnego minimum.

Kuszące aspekty finansowe nie bez znaczenia

Domy szeregowe są także kuszącą opcją ze względu na aspekty finansowe. Takie mieszkanie jest zazwyczaj znacznie tańsze od domu w zabudowie wolnostojącej. Podczas budowy domów szeregowych koszty rozkładają się na kilku inwestorów. Tańsze są także koszty późniejszego utrzymania budynku, mniejsze są regularne opłaty przypadające na mieszkańców. Co istotne, na etapie budowania inwestycji przyszli właściciele mają możliwość wpływania na wygląd budowli i po części na zastosowane materiały wykończeniowe. Z tego też względu dla wielu osób jest to opcja idealna, na która z chęcią się decydują.