Sprzedaż nieruchomości | Jakie dokumenty są potrzebne?

29/12/2019

Zdjęcie: Sprzedaż nieruchomości | Jakie dokumenty są potrzebne?

Sprzedaż nieruchomości niesie za sobą konieczność przygotowania, wypełnienia oraz podpisania niezbędnych dokumentów. Wszelkie niedopatrzenia w tym zakresie mogą mieć swoje konsekwencje prawne. Dlatego w tym artykule znajdziesz podstawowe informacje dotyczące  procesu kompletowania dokumentów do sprzedaży nieruchomości.

Zatem jak właściwie przygotować niezbędne dokumenty potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości – jak interpretować?

Przygotowując dokumenty niezbędne w procesie sprzedaży nieruchomości konieczne jest właściwe rozpoznanie rodzaju nieruchomości, którą sprzedajemy. Sprzedaż nieruchomości może obejmować nieruchomość gruntową, lokalową lub budowlaną. Właściwe określenie rodzaju nieruchomości, jaką sprzedajemy, jest niezwykle ważne. To właśnie dzięki tej czynności będziemy w stanie skompletować niezbędne, a przede wszystkim charakterystyczne dla danej nieruchomości, dokumenty.

Pamiętaj, że obowiązek podatkowy przy sprzedaży nieruchomości może dotyczyć zarówno stronę kupującą i sprzedającą.

Sprzedaż domu – przykład

Sprzedając dom, który stoi bezpośrednio na gruncie, potrzebne nam będą: pozwolenie na budowę, dziennik budowy, informacja dotycząca własności działki, jej wielkości i lokalizacji oraz szereg innych dokumentów, które, dla porównania – w przypadku sprzedaży mieszkania – nie będą wymagane. Jest to przede wszystkim związane z faktem, że w przypadku domu jesteśmy właścicielem całej działki.

Do wybudowania domu potrzebne jest określone pozwolenie – taka podstawa prawna dzięki, której dom został prawnie wybudowany. Bez takiej informacji sprzedając nieruchomość kupujący nie ma pewności czy nie została dokonana samowola budowlana. Dlatego też lista niezbędnych dokumentów przy sprzedaży domu będzie różnić się od sprzedaży mieszkania.

Możemy sprzedać następujące rodzaje nieruchomości:

  1. Mieszkanie własnościowe (z wpisem do księgi wieczystej) lub mieszkanie spółdzielczo-własnościowe (bez wpisu do księgi wieczystej);
  2. Dom;
  3. Lokal usługowy;
  4. Budynek (komercyjny budynek na cele niemieszkalne np. biuro, kamienica, blok itp.);
  5. Działka.

sprzedaż nieruchomości

Każdy rodzaj nieruchomości charakteryzuje się niezbędnymi dokumentami potrzebnymi do przeniesienia własności na kupującego. Znaczenie ma również to od kogo kupujemy nieruchomość. Lista niezbędnych dokumentów może się różnić w przypadku zakupu nieruchomości od firmy i od osoby fizycznej. O tym właśnie napisałem poniżej.

Od kogo kupujemy nieruchomość?

W zależności od tego, czy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna czy deweloper, proces kompletowania i rodzaj dokumentów będą się różnić. Modyfikacje w charakterze wymaganych dokumentów będą występować także jeśli nieruchomość sprzedaje firma, a w szczególności spółka. Warto nadmienić, że deweloper to również rodzaj spółki, choć ta jest określona ustawą deweloperską i umowy sprzedaży z udziałem dewelopera charakteryzuje inny rodzaj potrzebnych dokumentów.

jak sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości

 

Na pewnym etapie warto jest sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości. Pod powyższym  linkiem dowiesz się jak krok po korku sprawdzić w księdze wieczystej czy masz do czynienia z właścicielem nieruchomości. Dzięki czemu mając numer księgi wieczystej dowiesz się czy faktycznie masz kontakt z właścicielem czy jego pełnomocnikiem.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną

W tym przypadku najważniejszy będzie dowód osobisty. To znaczy, że ten dokument jest podstawą zidentyfikowania czy faktycznie mamy do czynienia z osobą, która pojawiła się na transakcji sprzedaży nieruchomości.

Jeśli jest dwóch właścicieli, którzy są w związku małżeńskim może pojawić się konieczność  przygotowania dodatkowych dokumentów:

  • pełnomocnictwo do sprzedaży, które jest niezbędne w sytuacji uzasadnionej nieobecności fizycznej właściciela nieruchomości. Dokument ten musi zostać sporządzony przez notariusza, i jest wymagany zarówno podczas podpisywania umowy przedwstępnej, jak i każdych kolejnych etapów sprzedaży, włącznie z finalną umową;
  • zgoda współmałżonka na sprzedaż w formie aktu notarialnego, która jest niezbędna w przypadku, kiedy nieruchomość lub grunt wchodzi w skład wspólnoty majątkowej. W przypadku zakupu nieruchomości przez małżeństwo konieczny będzie dokument potwierdzający obecność lub brak rozdzielności majątkowej;
  • prawomocne postanowienie sądu co do podziału majątku dorobkowego małżonków. Dokument ten jest niezbędny w sytuacji, gdzie w procesie podziału majątku wspólnego jeden z małżonków otrzymał nieruchomość na własność;
  • prawomocny wyrok rozwodowy lub odpis skrócony z akt stanu cywilnego.

Mieszkanie sprzedaje osoba fizyczna – lista potrzebnych dokumentów

Kupno mieszkania bądź domu od osoby fizycznej wymaga od nas skompletowania przede wszystkim tych dokumentów, które będą charakterystyczne dla danego rodzaju nieruchomości. Weźmiemy więc pod uwagę mieszkanie spółdzielcze oraz hipoteczne, a także dom. W naszym podziale będziemy sugerować się również kategoriami, które stanowią jednocześnie cel sporządzenia bądź zdobycia danego dokumentu. 

Kilka istotnych czynników wpływa na  listę wymaganych dokumentów potrzebnych do transakcji sprzedaży. Należą do nich:

  1. Aktualny stan prawny nieruchomości;
  2. Podstawa nabycia nieruchomości;
  3. Aktualny stan faktyczny nieruchomości;
  4. Liczba osób przystępująca do transakcji;
  5. Sposób finansowania zakupu nieruchomości.

Wyżej wymienione pięć punktów powinno być dla nas wskazówką, którą kierujemy się podczas przygotowania do transakcji sprzedaży.

Ponieważ praktycznie każda transakcja sprzedaży jest inna warto, żebyśmy zadali sobie następujące pytania:

  • Jaką nieruchomość kupujesz – dom, mieszkanie, działkę, lokal usługowy?
  • Z jakich środków planujesz zakupić nieruchomość – kredyt, gotówka?
  • Kto i ilu jest właścicieli nieruchomości – osoba fizyczna czy firma?
  • Jaki jest stan prawny kupowanej nieruchomości – czy jest hipoteka, ograniczenia, roszczenia?
  • W jakim stanie technicznym jest kupowana nieruchomość?

Kierując się powyższymi punktami i pytaniami możemy znacznie szybciej dowiedzieć się jak bardzo czasochłonna i skomplikowana okaże się transakcja. Poniżej po krótce opisałem jak mogą różnić się niezbędne dokumenty w zależności od sytuacji prawnej określonej nieruchomości.

Mieszkanie spółdzielczo-własnościowe bez księgi wieczystej

W przypadku sprzedaży mieszkania spółdzielczego należy uzyskać dokument poświadczający o aktualnym stanie prawnym nieruchomości. W tym celu udajemy się do siedziby spółdzielni wnioskując o wydanie odpowiedniego zaświadczenia. Jeśli założyliśmy księgę wieczystą wystarczy wówczas odpis z tejże księgi.

Podstawą nabycia dla mieszkania spółdzielczego jest kilka rodzajów dokumentów – wszystko w zależności od sposobu uzyskania nieruchomości.

I tak, może być to:

  • akt notarialny, darowizny lub zamiany;
  • przydział ze spółdzielni;
  • umowa przekształcenia spółdzielczego-lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielczo-własnościowe;
  • umowa ustanowienia spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu;
  • prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku.

Mieszkanie własnościowe z księgą wieczystą

W przypadku mieszkania hipotecznego lista niezbędnych przy transakcji sprzedaży dokumentów jest znacznie krótsza. W kwestii stanu prawnego tego rodzaju nieruchomości wystarczy odpis z księgi wieczystej. Dokumentem stanowiącym podstawę nabycia mieszkania będzie akt notarialny, darowizny lub zamiany albo prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku.

Niezależnie od różnej sytuacji prawnej każdego mieszkania będziemy jeszcze potrzebować:

  • Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami z tytułu opłat administracyjnych  i za media. 
  • Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.
  • W przypadku hipoteki na nieruchomości to zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia z tytułu kredytu  oraz zgoda banku na zbycie obciążonej nieruchomości  z informacją w jakim terminie i po spełnieniu jakich warunków bank zwolni hipotekę.

Wówczas na tym etapie możemy przystąpić do transakcji zakupu/sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż domu – niezbędne dokumenty

Dokumentem potrzebnym do poświadczenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości, podobnie jak w przypadku mieszkania własnościowego, będzie odpis z księgi wieczystej.
Podstawą nabycia domu, znów podobnie jak w przypadku mieszkania , będzie akt notarialny, darowizny lub zamiany albo prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku.

Istotną kwestią różniącą sprzedaż domu od sprzedaży mieszkań jest konieczność przedłożenia dokumentów dotyczących aktualnego stanu fizycznego nieruchomości.

Niezbędne więc będą:

  • Wypis z rejestru gruntów;
  • Prawomocne pozwolenie na budowę;
  • Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o jego braku;
  • Dziennik budowy;
  • Potwierdzenie zgłoszenia budynku do użytkowania.

Sprzedaż działki budowlanej – dokumenty

Kolejny rodzaj nieruchomości – działka budowlana – również charakteryzuje się określoną listą niezbędnych dla właściwego przeprowadzenia transakcji dokumentów. Znajdują się na niej:

  • księga wieczysta;
  • podstawa nabycia (akt notarialny zakupu nieruchomości/postanowienie sądu o nabyciu nieruchomości drodze spadku/akt notarialny potwierdzający otrzymanie nieruchomości w formie darowizny);
  • wyrys z rejestru gruntów;
  • wypis z ewidencji gruntów (z Miejskiego lub Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej),
  • warunki zabudowy wydane przez urząd miasta;
  • wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Właśnie w Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdziemy informacje o możliwości zabudowy terenu. Może się okazać, że nie ma Miejscowego Planu dla tego terenu. Wówczas informacje o możliwościach zabudowy działki znajdziemy w warunkach zabudowy. Obszar działki można z kolei sprawdzić z wyrysem z ewidencji gruntów.

Jeśli sprzedajemy działkę, na której rozpoczęliśmy już budowę, dokumentacja będzie się różnić. Finalizacja sprzedaży mieszkania lub domu to końcowa część naszej transakcji. Również na tym etapie wymagane jest przedłożenie określonych dokumentów. Mowa tu o zaświadczeniu o niezaleganiu z opłatami administracyjnymi oraz opłatami za media, a także zaświadczeniu dotyczącym tego, że w lokalu nikt nie jest zameldowany.

W przypadku mieszkania hipotecznego konieczny jest także dokument poświadczający wysokość zadłużenia z tytułu kredytu oraz zgoda banku na zbycie obciążonej nieruchomości z informacją o terminie i warunkach, po spełnieniu których bank zwolni hipotekę.
Należy pamiętać, że wszystkie dokumenty muszą zostać dostarczone notariuszowi w oryginale przynajmniej jeden dzień roboczy wcześniej w celu ich weryfikacji.

Sprzedaż nieruchomości przez firmę

Przy zakupie nieruchomości od firmy musimy pamiętać, że do tej kategorii zaliczamy zarówno deweloperów, jak i jednoosobowe firmy czy spółki. Czynnik ten, podobnie jak we wcześniej omawianych w tym artykule podziałach, wpływa na rodzaj wymaganej przy sprzedaży i kupnie nieruchomości dokumentacji. Warto przed rozpoczęciem formalności zapoznać się z profilem firmy sprzedającego, aby w perspektywie uprościć sobie proces kompletowania dokumentów.  

Sprzedaż nieruchomości przez dewelopera

Deweloperem nazywamy firmę (często spółkę z o. o komandytową), nakierowaną na inwestycję i sprzedaż nieruchomości, która funkcjonuje jednak na innych niż reszta spółek zasadach. Wynika to z ustawy deweloperskiej, która reguluje funkcjonowanie tego rodzaju firm, a przede wszystkim chroni klienta przed potencjalnym bankructwem dewelopera. Ustawa wprowadziła m. in. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego oraz płatność ratalną w trakcie budowy lub po jej zakończeniu.

Kiedy kupujemy mieszkanie od dewelopera odpowiednia dokumentacja jest niezbędna np. w trakcie procesu kredytowego. Bardzo istotne jest, aby wszystkie dokumenty miały potwierdzoną zgodność z oryginałem przez uprawnioną ze strony dewelopera osobę.

Przy zakupie nieruchomości od dewelopera musimy więc skompletować:

  • odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym powstaje budynek (nie starszy niż 3 miesięczny) – zgodne z oryginałem ksero;
  • umowa deweloperska / umowa rezerwacyjna;
  • prospekt informacyjny;
  • dokumenty rejestrowe dewelopera (NIP, REGON,KRS) – zgodne z oryginałem ksero lub wydruk;
  • pełnomocnictwa, jeżeli podpisanie umowy odbyło się na podstawie pełnomocnictwa – zgodne z oryginałem ksero;
  • wypis z rejestru gruntów i mapka ewidencyjna – zgodne z oryginałem ksero;
  • ostateczne pozwolenie na budowę i ewentualnie wszystkie zmiany / oddanie do użytkowania. Jeśli jest już wybudowany budynek, na pozwoleniu na budowę powinna znajdować się pieczęć potwierdzająca jego ostateczność – zgodne z oryginałem ksero;
  • oświadczenie inwestora zastępczego na formularzu banku — formularz powinien dać doradca finansowy, albo klient, który dostał go od swojego banku, w którym stara się o kredyt.

Ponadto, jeżeli deweloper posiada kredyt na budowę, który zabezpieczony jest wpisem hipoteki w księdze wieczystej na grunt, konieczna będzie zgoda wierzyciela hipotecznego na bez-obciążeniowe wydzielenie lokalu. W sytuacji, jeśli deweloper nie jest jeszcze wpisany jako właściciel w dziale II księgi wieczystej, konieczne jest także dostarczenie podstawy prawnej nabycia gruntu przez dewelopera.

Sprzedaż nieruchomości przez Spółki 

Co się dzieje w przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest firma/spółka? Bardzo ważne jest wówczas, aby na każdym etapie transakcji konsultować wymaganą dokumentację z notariuszem. Zakup od spółki wiąże się często z wydłużonym procesem kompletowania dokumentów z uwagi na charakter konstrukcji takiej firmy.

Spółkę tworzą właściciele, udziałowcy oraz zarząd. W trakcie procesu zakupu nieruchomości od tego rodzaju firmy niezbędne będą zgody wszystkich właścicieli i udziałowców, a sam przebieg takiej transakcji powinien być uregulowany pisemnie w umowie spółki.

Sprzedaż nieruchomości przez firmę niesie za sobą konieczność przygotowania takich dokumentów jak:

  • umowa spółki (gdy spółka sprzedaje nieruchomość);
  • uchwała wspólników do sprzedaży nieruchomości (gdy spółka sprzedaje nieruchomość);
  • numer księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości;
  • pełnomocnictwo (notarialne) – dla osoby reprezentującej spółkę;
  • KRS spółki oraz zgoda na zbycie (przy jednoosobowej działalności potrzebny będzie również wydruk z CEIDG);
  • cena sprzedaży nieruchomości do aktu;
  • forma płatności za nieruchomość;
  • numer rachunku do zapłaty ceny za nieruchomość;
  • zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami sprzedawanego mieszkania (w tym kontakt do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej);
  • dane kupującego.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości niesie za sobą konieczność skompletowania oraz dokładnego sprawdzenia wszystkich dokumentów, jakie w trakcie tej transakcji będą wymagały sporządzenia lub podpisu. Zarówno w przypadku sprzedaży, jak i kupna mieszkania nie należy polegać tylko i wyłącznie na drugiej stronie transakcji. Ciekawym uzupełnieniem informacji zawartych w tym artykule, może być słownik podstawowych pojęć w nieruchomościach, który przygotowaliśmy. Znajdziesz w nim wyjaśnienie definicji pojawiających się podczas sprzedaży nieruchomości.

Właściwe scharakteryzowanie sprzedającego, z jakim będziemy współpracować, zdecydowanie ułatwi nam zebranie oraz weryfikację potrzebnych dokumentów. Warto więc zapoznać się z tym artykułem i skorzystać z zebranych tu podpowiedzi szczególnie, jeśli przymierzamy się do zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

 

Przejdź do poprzedniego artykułu Poprzedni artykuł

Podatek w nieruchomościach | Co musisz wiedzieć?

Następny artykuł Przejdź do następnego artykułu

Nieruchomości - słownik najważniejszych pojęć

Przewiń na górę strony
Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką prywatności . Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookie w Twojej przeglądarce lub konfiguracji usługi. Polityka prywatności.