Nieruchomości – słownik najważniejszych pojęć

29/12/2019

Zdjęcie: Nieruchomości – słownik najważniejszych pojęć

Rynek nieruchomości jest miejscem, które daje niemalże nieograniczone możliwości rozwoju, zarówno zawodowego jak i osobistego. To miejsce, które uczy nas przedsiębiorczego myślenia, zaradności, samodzielności, ale również pokory i samodyscypliny. Odpowiednie zrównoważenie wszystkich powyższych cech otwiera drzwi do zawodowych sukcesów i ponadprzeciętnych zarobków.

Nie ma jednak co ukrywać, branża nieruchomości to nie najprostszy orzech do zgryzienia. Rynek ten łączy w sobie zagadnienia związane z gospodarką, przedsiębiorczością, szeroko rozumianym prawem czy w końcu z etyką i moralnością. Zaznajomienie się z każdym z tych aspektów wymaga od nas dużego zaangażowania i cierpliwości. Jednak jeśli jest w nas odpowiednio duża doza samozaparcia oraz chęci doskonalenia się, rynek nieruchomości stanie przed nami otworem.

Jednak od czego tu zacząć? Gdzie powinienem szukać informacji? Jak zaznajomić się z rynkiem, gdy jeszcze nie postawiłem na nim swojego pierwszego kroku?

Znajdujesz się obecnie w najlepszym miejscu, które da Ci odpowiedź na powyższe pytania. Przedstawiam Ci słownik najważniejszych pojęć nieruchomościowychzbiór wszystkich najważniejszych informacji dotyczących rynku nieruchomości i panujących w nim reguł. Jest to dzieło stworzone przez praktyków najlepszych w swojej branży, a każde poruszone tutaj zagadnienie zostało opracowane rzeczowo i merytorycznie. Dlatego rozsiądź się wygodnie i zacznij zgłębiać fascynujący świat nieruchomości.

Prawo własności nieruchomości

prawo własności gruntu

Ogólnie rzecz ujmując, jest to najpełniejsza forma posiadania, zarządzania oraz użytkowania nieruchomością jaką może posiadać właściciel. Przedmiotem powyższego prawa są rzeczy materialne, takie jak budynki, lokale usługowe, lokale mieszkalne, domy i grunty. Dotyczy do również powierzchni nad i pod gruntem zgodnie z jego granicami.

Prawo własności nieruchomości wiąże się z wieloma benefitami. Nieruchomość objęta tym prawem należy w pełni do swojego właściciela, który może swoją własnością rozporządzać wedle własnego  uznania. Właściciel, wskutek zarządzania taką nieruchomością, może również czerpać z niej korzyści materialne. Dlatego właśnie prawo własności nieruchomości jest tak bardzo pożądaną formą prawną posiadania nieruchomości. Cechy, jakimi się charakteryzuje, stawia to prawo zdecydowanie najwyżej w hierarchii praw posiadania dóbr materialnych. Prawo to nabyć można na wiele sposobów, między innymi poprzez zasiedzenie, dziedziczenie, darowiznę czy umowę sprzedaży.

Podstawę prawną prawa własności nieruchomości stanowi zapis w Kodeksie Cywilnym w dziale II, Art. 140 do 194.

Współwłasność

Tak jest, nazwa powyższego prawa wzięła się z połączenia słów ‘wspólna’ oraz ‘własność’. Kodeks Cywilny definiuje to prawo jako własność, która przysługuje wspólnie i niepodzielnie kilku podmiotom. Niepodzielność tego zapisu polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli powinien posiadać te same udziały w nieruchomości. Może on również zarządzać swoim udziałem dowolnie bez konieczności uzyskania zgody innych współwłaścicieli.

współwłasność nieruchomości

Współwłasność podzielić można na dwa odrębne rodzaje, wyróżniające rodzaj podziału własności oraz możliwości zarządzania swoimi udziałami. Tak zwana współwłasność w częściach ułamkowych daje współwłaścicielom możliwość dowolnego rozporządzania własnym udziałem w nieruchomości, a współwłasność łączna takiej możliwości współwłaścicieli pozbawia. Rzecz jasna każdy z powyższych rodzajów niesie za sobą szereg korzyści i obowiązków, i znajduje zastosowanie w różnych sytuacjach życiowych. 

Ograniczone prawa rzeczowe

Jak sama nazwa wskazuje, jest to zestaw praw, który w ściśle określony sposób ogranicza użytkownikowi uprawnienia do korzystania z nieruchomości. Niemniej jednak prawa te są legislacyjnie silniejsze niż uprawnienia wynikające jedynie z umów.

Katalog powyższych praw jest zamknięty, a w jego skład wchodzą:

ograniczone prawa rzeczowe nieruchomości

  1. użytkowanie;
  2. służebność i służebność osobista;
  3. zastaw i zastaw rejestrowy;
  4. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  5. hipoteka.

Prawa te zostają nadane wskutek spisania umowy prawnej bądź na skutek orzeczenia właściciela o nadanie takich praw użytkownikowi. Orzeczenie takie musi być jednak spisane w formie aktu notarialnego.

Użytkowanie i użytkowanie wieczyste

Najważniejsze spośród ograniczonych praw rzeczowych. Użytkowanie jest niezbywalnym prawem użytkownika do korzystania z nieruchomości oraz do pobierania z niej pożytków. Prawo to jednak jest obwarowane pewnymi wytycznymi. Użytkowanie może odbywać się jedynie zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu prawa i musi zostać zakończone z dniem wygaśnięcia powyższego prawa. Ponadto, wszelakie koszty związane z zarządzaniem i użytkowaniem nieruchomości zostają zrzucone na użytkownika.

Czym zatem jest użytkowanie wieczyste?

Jest to prawo, wedle którego użytkownik będący jego podmiotem może korzystać i zarządzać swoim prawem tak jak właściciel posiadający pełną własność do nieruchomości. Jest to swoisty sposób na zarządzanie nieruchomością, której właścicielem jest państwo. Bowiem grunty w użytkowaniu wieczystym należą do Skarbu Państwa, między innymi gmin i ich związków.

Prawo do użytkowania wieczystego może nabyć każda osoba fizyczna jak i podmiot prawny, na okres minimum 40 lat. Prawo takie nabywa się poprzez umowę zawartą ze Skarbem Państwa lub odpowiednim urzędem gminnym. Przy podejmowaniu takiej umowy obligatoryjny jest wpis do Księgi Wieczystej.

Z prawem użytkowania wieczystego związane jest wiele wytycznych dotyczących dziedziczenia, warunków wygaśnięcia umowy czy zasad jego nabywania, a wszystkie te informacje zostały szczegółowo opisane w tym tekście ( wkrótce ).

Służebność

Jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych, służebność jest prawem jednego podmiotu do ściśle określonego korzystania z nieruchomości będącej własnością innego podmiotu. Prościej ujmując, pozwala ono na korzystanie z nieruchomości osobie A, pomimo tego, że własność do tej nieruchomości należy w pełni do osoby B.

Służebność dzielimy na dwie podstawowe kategorie. Służebność gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości jednego podmiotu na rzecz właściciela innej nieruchomości. Dla przykładu, mowa tutaj o drogach przejazdowych przebiegających przez czyjąś posesję czy studniach będących jedynym źródłem wody, który nie leży na naszej posesji. Prawo to nabyć można drogą prawną bądź przez np. zasiedzenie. 

Drugim przykładem służebności jest służebność osobista. Z pozoru niczym nie różniąca się od służebności gruntowej, jednak prawo to przysługuje osobie fizycznej, a nie każdoczesnemu właścicielowi władnącej nieruchomości. Ponadto, jest ona prawem niezbywalnym i niemożliwym do zdobycia przez zasiedzenie.

Hipoteka

Kolejne z ograniczonych praw rzeczowych, znane szczególnie tym, którzy interesowali się zakupem nieruchomości przy użyciu kredytu hipotecznego. Prawo to daje wierzycielowi (w przypadku kredytu- bankowi) zabezpieczenie w formie nieruchomości, na wypadek gdyby kredytobiorca nie wywiązał się ze spłaty zobowiązania. Hipoteka powstaje z dniem wpisu w Księdze Wieczystej, a wygasa z dniem spłacenia ostatniej raty kredytu. 

Hipotece podlegają nieruchomości bądź jej ułamkowe części, ale także ograniczone prawa rzeczowe, takie jak własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. 

Opłaty eksploatacyjne

Jak sama nazwa wskazuje, opłaty eksploatacyjne są opłatami związanymi stricte z użytkowaniem i obsługą danej nieruchomości. Opłaty te można podzielić na koszty związane bezpośrednio z eksploatacją nieruchomości oraz na koszty pośrednie, związane z budynkiem w którym znajduje się dany lokal.

Opłaty takie mogą być naliczane dwojako. Pierwszą możliwością jest rozliczanie opłat według metrażu nieruchomości. Wówczas kwota ta jest zazwyczaj stała i nie zmienia się wraz ze zmianą właściciela. Z kolei w drugim przypadku, gdzie opłaty naliczane są według liczby osób zamieszkujących nieruchomość, opłata taka jest ruchoma.

Jednak jakie czynniki składają się na opłaty eksploatacyjne? W ich skład wchodzą między innymi:

  1. tak zwane ‘media’, czyli wszystko to co w nieruchomości zużywane jest regularnie- prąd, woda czy gaz;
  2. popularnie nazywany ‘czynsz’, czyli opłata mieszkaniowa. Są to zazwyczaj koszta administracji budynku i jego okolicy czy koszty wywozu nieczystości. Kwota ta uzależniona jest zarówno od metrażu nieruchomości jak i liczby jej lokatorów;
  3. podatek od nieruchomości.

Opłaty eksploatacyjne są opłatami, którymi obciążony jest obligatoryjnie każdy właściciel nieruchomości, bez względu na jej stan lub rodzaj. 

Zameldowanie

Zameldowanie jest niczym innym jak obowiązkiem poinformowania odpowiednich organów urzędowych o miejscu swojego pobytu pod określonym adresem. Do zameldowania zobligowany jest każdy obywatel, cudzoziemiec oraz dzieci. W przypadku tych ostatnich obowiązek meldunkowy ciąży na ich opiekunach prawnych.

Obowiązek ten obejmuje kilka aspektów administracyjnych, takich jak obowiązek meldunku w miejscu stałego lub tymczasowego (dłuższego niż 30 dni) pobytu, obowiązek wymeldowania się z takiego miejsca oraz obowiązek informacji odpowiednich organów o wyjeździe z kraju i powrotu do niego, jeśli pobyt ten trwał dłużej niż pół roku.

Istotnym faktem jest, że na taki meldunek mamy 30 dni od dnia, w którym przybyliśmy do nowego miejsca pobytu. Oznacza to, że licząc od dnia przybycia do nowego miejsca pobytu (niezależnie od tego czy będzie on stały czy czasowy) mamy 30 dni na poinformowanie o tym odpowiednich organów administracyjnych, takich jak urząd miasta czy gminy. Możemy skorzystać z internetowej możliwości bez wychodzenia z domu wypełniając odpowiedni formularz https://obywatel.gov.pl/meldunek/zamelduj-sie-na-pobyt-staly-lub-czasowy-dluzszy-niz-3-miesiace#przez-internet eldować się w swoim mieszkaniu na pobyt stały lub czasowy. Wiąże się to jednak z dostarczeniem odpowiednich dokumentów do urzędu miasta bądź gminy. Mowa tu między innymi o takich dokumentach jak akt notarialny mieszkania, zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE. Są to dokumenty niezbędne do uzyskania przez cudzoziemca meldunku. Poniżej link do internetowej możliwości wypełnienia formularza: https://obywatel.gov.pl/meldunek/zamelduj-sie-na-pobyt-staly-dla-cudzoziemcow 

Pełnomocnictwo

Chcąc wykonać określoną czynność prawną w swoim imieniu, musimy dokonać tego osobiście. Istnieją jednak sytuacje, w której z wielu różnych powodów nie mamy możliwości tego zrobić. Nie możemy się wtedy pojawić osobiście np. w miejscu zawarcia umowy. Wówczas istnieje możliwość ustanowienia pełnomocnictwa. Jest to czynność prawna, na mocy której mocodawca upoważnia osobę trzecią do podejmowania prawnych decyzji w jego imieniu.

Najwyższym stopniem pełnomocnictwa jest pełnomocnictwo notarialne, na mocy którego pełnomocnik (reprezentant mocodawcy) posiada uprawnienia pozwalające mu na podpisywanie wszelkiego rodzaju umów w imieniu mocodawcy, bez jego obecności. Ważne jednak, by w takiej sytuacji posiadać przy sobie ksero zarówno pełnomocnictwa jak i dowodu osobistego pełnomocnika.

Istnieje również drugi rodzaj pełnomocnictwa, tak zwane pełnomocnictwo zwykłe. Jest to rodzaj dokumentu nie poświadczonego notarialnie, w którym dokładnie zostały zawarte prawa pełnomocnika jakie posiada oraz czynności jakie może wykonywać w imieniu swojego mocodawcy.

Taksa notarialna

W transakcjach dotyczących nieruchomości, często obecność notariusza jest obowiązkowa. Jest to bardzo istotna osoba, która w trakcie podejmowania jakichkolwiek działań sprzedaży bądź kupna przygotuje dla nas komplet dokumentów i zadba o to, by wszystko przebiegało zgodnie z przepisami prawa. Nie robi tego jednak za darmo. Wynagrodzenie jakie pobierze za wykonanie wszystkich tych czynności nazywane jest taksą notarialną.

Maksymalna kwota, jaką będziemy zobligowani uiścić na rzecz taksy jest ściśle określona przepisami prawa. Oznacza to, że tak naprawdę możemy negocjować wysokość tej opłaty z notariuszem, gdyż ograniczenia dotyczą jedynie maksymalnej kwoty, a nie minimalnej. Notariusz wówczas weźmie pod uwagę czasochłonność całego przedsięwzięcia, ilość potrzebnych dokumentów i włożonej w nie pracy.

Opłata ta zazwyczaj obciążą stronę kupującą. Jej wysokość została prawnie ustalona w Obwieszczeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

Zaliczka a zadatek

Bywają sytuacje, w której jesteśmy przekonani co do zakupu danej nieruchomości, jednak nie zdążyliśmy jeszcze dopełnić wszystkich formalności związanych np. z hipoteką. Wówczas, by zarezerwować sobie możliwość zakupu tej nieruchomości w najbliższym czasie, możemy na jej rzecz wpłacić określoną kwotę pieniężną gwarantującą nam tą możliwość.

W tej sytuacji możemy wpłacić zaliczkę bądź zadatek. Choć cel tych wpłaconych pieniędzy jest ten sam, istnieje pomiędzy nimi zasadnicza różnica. Bowiem zaliczka jest kwotą zwrotną, którą otrzymamy z powrotem do ręki w momencie  jeśli nie dojdzie do zakupu nieruchomości. Inaczej jest z zadatkiem, którego odzyskać już niestety nie możemy. Jest to kwota bezzwrotna, niezależnie od tego czy zdecydujemy się ostatecznie na zakup czy nie.

Depozyt notarialny

Jest to jeden ze sposobów, tak jak zaliczka czy zadatek, dzięki któremu możemy skutecznie zabezpieczyć transakcję kupna nieruchomości. Strona kupująca w tej sytuacji wpłaca określoną kwotę pieniężną u notariusza w polskiej lub obcej walucie. Wówczas sporządza się protokół przyjęcia depozytu, a pieniądze lokuje się bezpiecznie na koncie notariusza przeznaczonym wyłącznie celom depozytowym.

W protokole takim dokładnie opisuje się warunki przyjęcia i przekazania depozytu. Umieszcza się w nim informacje dotyczące na przykład tego komu i kiedy taki depozyt może zostać przekazany. Podstawą prawną depozytu notarialnego jest ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

Choć w Polsce depozyt notarialny nie cieszy się jeszcze tak dużą popularnością jak zaliczka czy zadatek, daje nam wiele korzyści z nim związanych. Po pierwsze nie ma czasu oczekiwania koniecznego przy podpisywaniu umów przedwstępnych. Po drugie jest to również informacja dla właściciela o tym, że ma do czynienia z poważnym i zdecydowanym klientem. 

Księgi Wieczyste

Jest to zdecydowanie jeden z ważniejszych, o ile nie najważniejszy, dokument – rejestr dotyczący nieruchomości. Jest to ogólnodostępny internetowy rejestr, świadczący do prawnym stanie nieruchomości. To dokument, w którym znajdziemy informacje:

  1. na temat właściciela i (opcjonalnie) na temat hipoteki;
  2. o adresie nieruchomości;
  3. jej metrażu i przeznaczeniu.

Księga Wieczysta to dokument z którym trzeba się obligatoryjnie zapoznać przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji. Tylko wtedy jesteśmy pewni, że stan prawny nieruchomości jest dla nas bezpieczny i że nie dokonamy zakupu obciążonej nieruchomości.

Księgi te podzielone są na cztery działy, z czego w każdej z nich zawarte są inne informacje. Dział pierwszy zawiera w sobie informacja dotyczące oznaczenia nieruchomości, przeznaczenia i praw związanych z własnością nieruchomości. Drugi dział to informacje o właścicielu bądź właścicielach nieruchomości. Dział trzeci to wszelkie informacje o roszczeniach, ograniczeniach i prawach dotyczących nieruchomości, a ostatni dział- dział czwarty- dotyczy zapisów hipotek.

Wszystkie te dane sprawdzić można w Internetowej Bazie Ksiąg Wieczystych, dostępnej pod adresem http://ekw.ms.gov.pl 

Wszystkie te działy zawierają w sobie użyteczne informacje dotyczące danego lokalu bądź domu, a wszystkie te informacje zawarte są w szczegółowym artykule dotyczącym Ksiąg Wieczystych. Umiejętność korzystania z ksiąg wieczystych przydaje się podczas sprawdzania stanu prawnego nieruchomości. Więcej informacji o tym jak sprawdzić kto jest właścicielem mieszkania w księdze wieczystej znajdziesz pod poniższy linkiem.

Wpis hipoteki do Księgi Wieczystej

By zakupić swoją wymarzoną nieruchomość często decydujemy się na posiłkowanie kredytem hipotecznym. Jest to rozwiązanie na które decyduje się spora część społeczeństwa, gdyż umożliwia nam zakup domu lub mieszkania, na które bez hipoteki nie byłoby nas stać.

Jednak nieruchomość, która została zakupiona w ten sposób zostaje w dniu zawarcia hipoteki obciążona tymże kredytem. Ta właśnie informacja musi zostać zawarta w księdze wieczystej danej nieruchomości.

Zapis taki umieszczany jest w dziale IV Księgi Wieczystej i stanowi o tym, iż nieruchomość jest obciążona hipoteką.

 

Przejdź do poprzedniego artykułu Poprzedni artykuł

Sprzedaż nieruchomości | Jakie dokumenty są potrzebne?

Następny artykuł Przejdź do następnego artykułu

Jak stworzyć rzut mieszkania online?

Przewiń na górę strony
Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką prywatności . Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do cookie w Twojej przeglądarce lub konfiguracji usługi. Polityka prywatności.