Podatek od sprzedaży nieruchomości to 19% PIT od dochodu, a nie od całej ceny. Płacisz go tylko wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie, dom albo działkę przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je nabyłeś lub wybudowałeś. Przy spadku liczy się rok nabycia przez spadkodawcę. Podatku unikniesz w całości lub w części, jeśli w ciągu 3 lat wydasz pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Sprzedaż rozliczasz w PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek pojawia się, gdy spełnione są trzy warunki naraz (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT):
- sprzedajesz (albo zamieniasz) nieruchomość, jej część lub udział, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego,
- sprzedaż nie jest częścią Twojej działalności gospodarczej,
- od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś lub wybudowałeś nieruchomość, nie minęło jeszcze 5 lat.
Termin nie biegnie od dnia zakupu, tylko od 31 grudnia roku zakupu. Mieszkanie kupione 2 stycznia i mieszkanie kupione 30 grudnia tego samego roku możesz sprzedać bez podatku od tego samego dnia.
| Rok nabycia | Sprzedaż bez PIT od |
|---|---|
| 2021 | 1 stycznia 2027 |
| 2022 | 1 stycznia 2028 |
| 2023 | 1 stycznia 2029 |
| 2024 | 1 stycznia 2030 |
| 2025 | 1 stycznia 2031 |
| 2026 | 1 stycznia 2032 |
Przykład: kupiłeś mieszkanie w marcu 2022 r. Pięć lat liczysz od 31 grudnia 2022 r., więc upływają 31 grudnia 2027 r. Jeśli podpiszesz akt sprzedaży w grudniu 2027 r., rozliczasz PIT. Jeśli w styczniu 2028 r. – nie płacisz nic i nie składasz PIT-39.
Za datę nabycia przyjmuje się dzień, w którym stałeś się właścicielem, czyli datę aktu notarialnego przenoszącego własność. Umowa przedwstępna ani umowa deweloperska tego terminu nie otwierają. Datę nabycia i podstawę nabycia (kupno, spadek, darowizna) znajdziesz w dziale II księgi wieczystej – zobacz, jak sprawdzić księgę wieczystą i właściciela nieruchomości.
Spadek, darowizna, rozwód, spółdzielnia – od kiedy liczyć 5 lat
Najwięcej pomyłek zdarza się, gdy mieszkanie nie zostało po prostu kupione. Poniższa tabela zbiera przypadki, które wynikają wprost z ustawy o PIT.
| Jak nabyłeś nieruchomość | Od kiedy liczysz 5 lat | Co odliczysz jako koszt | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Kupno (rynek wtórny lub od dewelopera) | Od końca roku aktu przenoszącego własność | Cena i koszty zakupu, udokumentowane nakłady | art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 22 ust. 6c |
| Spadek | Od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca | Koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę, nakłady, proporcjonalnie zapłacony podatek od spadków, spłacone długi spadkowe i zachowek | art. 10 ust. 5, art. 22 ust. 6d |
| Dział spadku (w granicach Twojego udziału w spadku) | Jak przy spadku – dział spadku do wysokości udziału nie jest nowym nabyciem | Jak przy spadku | art. 10 ust. 7 |
| Dział spadku – część ponad Twój udział | Od końca roku działu spadku (to nowe nabycie) | Wydatki na nabycie tej części, np. spłata rodzeństwa | art. 10 ust. 7 |
| Darowizna | Od końca roku, w którym zawarto umowę darowizny | Tylko nakłady i proporcjonalnie zapłacony podatek od darowizn – bez ceny zakupu darczyńcy | art. 22 ust. 6d |
| Majątek wspólny małżonków, sprzedaż po rozwodzie lub rozdzielności | Od końca roku nabycia do majątku wspólnego | Koszty nabycia i nakłady | art. 10 ust. 6 |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | Od końca roku nabycia tego prawa | Cena i koszty nabycia, nakłady | art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b |
Dwie praktyczne uwagi. Po pierwsze, reguła „5 lat od nabycia przez spadkodawcę” obowiązuje od 2019 r. Wcześniej liczyło się nabycie przez spadkobiercę, stąd w internecie wciąż sporo nieaktualnych porad. Po drugie, darowizna jest najmniej korzystna podatkowo: nie odliczysz ceny, za którą darczyńca kiedyś kupił mieszkanie, więc przy sprzedaży przed upływem 5 lat dochodem jest niemal cała cena.
Sytuacje nietypowe – budowa domu na działce kupionej w innym roku, przekształcenie spółdzielczego prawa w odrębną własność, spadek po kilku kolejnych osobach, dopłaty przy podziale majątku – sprawdź z doradcą podatkowym albo przez interpretację indywidualną przed podpisaniem umowy.
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania i jak policzyć dochód
Stawka to 19% (art. 30e ustawy o PIT). Dochodu ze sprzedaży nie łączysz z pensją ani innymi dochodami, więc stawka jest zawsze ta sama, niezależnie od zarobków.
Liczysz w trzech krokach:
- Przychód = cena z aktu notarialnego − koszty sprzedaży (art. 19). Kosztami sprzedaży są np. prowizja pośrednika, ogłoszenia, świadectwo charakterystyki energetycznej, koszty notarialne, jeśli płacisz je jako sprzedający.
- Koszty uzyskania przychodu = udokumentowane koszty nabycia + udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania (art. 22 ust. 6c). Do kosztów nabycia wliczasz cenę zakupu, PCC, taksę notarialną, opłaty sądowe i prowizję pośrednika przy zakupie.
- Dochód = przychód − koszty. Od dochodu płacisz 19%. Jeśli wyszła strata, podatku nie ma, ale PIT-39 i tak składasz.
Nakłady na remont liczą się tylko wtedy, gdy masz na nie faktury VAT albo dokumenty opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e). Paragony i przelewy do „pana Zenka” bez faktury nie wystarczą. Zbieraj faktury od pierwszego dnia po zakupie, nawet jeśli dziś nie planujesz sprzedaży.
Waloryzacja kosztów nabycia o inflację
Mało kto o tym pisze, ale ustawa przewiduje coroczne podwyższanie kosztów nabycia o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez prezesa GUS w „Monitorze Polskim” (art. 22 ust. 6f). Waloryzujesz za lata od roku następującego po zakupie do roku poprzedzającego sprzedaż. Dotyczy to kosztów nabycia przy zakupie, a nie nakładów ani nieruchomości ze spadku czy darowizny. Przy mieszkaniu trzymanym 3–4 lata w okresie wysokiej inflacji może to wyraźnie obniżyć dochód – warto policzyć to z księgowym.
Przykład: zakup w 2025 r., sprzedaż w 2026 r.
Liczby są przykładowe, ale matematyka jest prawdziwa.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży (czerwiec 2026) | 700 000 zł |
| − prowizja pośrednika przy sprzedaży (2% + VAT) | 17 220 zł |
| = Przychód | 682 780 zł |
| Cena zakupu (maj 2025) | 600 000 zł |
| + PCC 2% przy zakupie | 12 000 zł |
| + notariusz i opłaty sądowe przy zakupie | 5 000 zł |
| + remont z fakturami VAT | 30 000 zł |
| = Koszty | 647 000 zł |
| Dochód (682 780 − 647 000) | 35 780 zł |
| Podatek 19% | 6 798 zł |
Waloryzacji tu nie ma: zakup w 2025 r. i sprzedaż w 2026 r. nie zostawiają żadnego pełnego roku pomiędzy. Termin: PIT-39 i zapłata do 30 kwietnia 2027 r.
Ulga mieszkaniowa – jak legalnie nie płacić podatku
Ulga mieszkaniowa zwalnia dochód ze sprzedaży w takiej części, w jakiej przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Masz na to 3 lata od końca roku sprzedaży, ale liczą się tylko wydatki poniesione od dnia sprzedaży. Mieszkanie kupione tydzień przed aktem sprzedaży starego się nie liczy.
Przy sprzedaży w 2026 r. wydatki możesz ponosić od dnia aktu do 31 grudnia 2029 r.
Na co możesz wydać pieniądze
Ustawa (art. 21 ust. 25) wymienia zamknięty katalog:
- zakup mieszkania, domu lub udziału w nich, razem z gruntem albo prawem użytkowania wieczystego,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu,
- zakup gruntu pod budowę domu (także z rozpoczętą budową) albo gruntu, który w tym okresie zmieni przeznaczenie na budowlany,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego domu albo mieszkania,
- adaptację na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu niemieszkalnego,
- spłatę kredytu (z odsetkami) zaciągniętego przed sprzedażą na te cele – także kredytu na mieszkanie, które właśnie sprzedajesz (art. 21 ust. 30a), i kredytu refinansującego.
Nieruchomość może leżeć w Polsce, innym kraju UE, EOG lub w Szwajcarii. Nie liczą się wydatki na nieruchomości rekreacyjne (art. 21 ust. 28). Jeśli kupujesz nowe mieszkanie, akt przenoszący własność musi zostać podpisany przed końcem 3-letniego terminu (art. 21 ust. 25a). Sama wpłata deweloperowi bez aktu w terminie nie wystarczy.
Ulga jest na własne cele mieszkaniowe. Organy podatkowe sprawdzają, czy kupujesz mieszkanie dla siebie. Jeśli planujesz zakup, który będziesz wynajmować (zobacz, o czym pamiętać przy umowie najmu mieszkania), zapytaj doradcę albo wystąp o interpretację indywidualną, zanim policzysz ulgę.
Jak liczyć ulgę – wzór i przykład
Dochód zwolniony = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód)
Wracając do przykładu: dochód 35 780 zł, przychód 682 780 zł. Za pieniądze ze sprzedaży kupujesz w 2027 r. mniejsze mieszkanie za 400 000 zł.
- dochód zwolniony = 35 780 × 400 000 ÷ 682 780 = 20 961 zł
- dochód do opodatkowania = 35 780 − 20 961 = 14 819 zł
- podatek = 14 819 × 19% = 2 816 zł (zamiast 6 798 zł)
Gdybyś wydał na cele mieszkaniowe co najmniej 682 780 zł, cały dochód byłby zwolniony. Wydatki ponad przychód nic już nie dają.
Co jeśli nie zdążysz wydać pieniędzy
W PIT-39 deklarujesz, że skorzystasz z ulgi. Jeśli po 3 latach okaże się, że nie wydałeś pieniędzy (albo wydałeś mniej), musisz złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę liczonymi od pierwotnego terminu płatności (art. 30e ust. 7).
Czy ulga się zmieni? W latach 2025–2026 pojawiały się zapowiedzi jej ograniczenia. Do końca września 2026 r. żadna ustawa nie zmieniła jednak art. 21 ust. 1 pkt 131 – zasady opisane wyżej obowiązują.
PIT-39: jak i kiedy rozliczyć sprzedaż
Sprzedaż przed upływem 5 lat rozliczasz w osobnym zeznaniu PIT-39, niezależnie od PIT-37 czy PIT-36 (art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o PIT). Składasz je od 15 lutego do 30 kwietnia roku po sprzedaży i w tym samym terminie płacisz podatek. PIT-39 składasz także wtedy, gdy wyszła strata albo cały dochód obejmuje ulga mieszkaniowa (podatki.gov.pl – zbycie nieruchomości).
| Sprzedaż w roku | PIT-39 i zapłata do | Ulga: wydatki najpóźniej do |
|---|---|---|
| 2025 | 30 kwietnia 2026 | 31 grudnia 2028 |
| 2026 | 30 kwietnia 2027 | 31 grudnia 2029 |
| 2027 | 30 kwietnia 2028 | 31 grudnia 2030 |
PIT-39 złożysz przez e-Urząd Skarbowy albo e-Deklaracje, a w wersji papierowej w urzędzie skarbowym. Do urzędu nie dołączasz dokumentów, ale przechowuj je do upływu przedawnienia: akt zakupu i sprzedaży, faktury za remont, fakturę pośrednika, dowody wydatków na cele mieszkaniowe. Pełną listę papierów do samej transakcji znajdziesz w artykule o tym, jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania.
Współwłaściciele (np. małżonkowie ze wspólnością majątkową) rozliczają się każdy od swojej części – każdy składa własny PIT-39.
PCC i inne podatki przy kupnie i sprzedaży nieruchomości
Podatek dochodowy to sprawa sprzedającego. Przy transakcji pojawiają się jeszcze inne podatki – najczęściej po stronie kupującego.
| Podatek | Kto płaci i ile | Kiedy i jak | Źródło |
|---|---|---|---|
| PCC przy zakupie z rynku wtórnego | Kupujący: 2% wartości rynkowej | Pobiera notariusz przy akcie | ustawa o PCC, art. 4, 7, 10 |
| Zwolnienie z PCC – pierwsze mieszkanie | 0%, jeśli kupujący (osoba fizyczna) nigdy nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa ani udziału w nich; wyjątek: udział do 50% odziedziczony | Od 31 sierpnia 2023 r. | art. 9 pkt 17 ustawy o PCC |
| PCC 6% | Zakup szóstego i kolejnego mieszkania od dewelopera w tym samym budynku (budynkach na jednej działce) | Od 1 stycznia 2024 r. | art. 7a ustawy o PCC |
| VAT przy zakupie od dewelopera | Zawarty w cenie; PCC wtedy co do zasady nie płacisz | – | art. 2 pkt 4 ustawy o PCC |
| Podatek od spadków i darowizn | Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha) – zwolnienie, jeśli zgłosi nabycie na SD-Z2 w 6 miesięcy | 6 miesięcy od umowy darowizny lub od uprawomocnienia postanowienia o nabyciu spadku | ustawa o podatku od spadków i darowizn, art. 4a |
| Podatek od nieruchomości | Właściciel, co roku; w 2026 r. maksymalnie 1,25 zł za 1 m² mieszkania (stawkę ustala gmina) | Informację IN-1 składasz w 14 dni od zakupu – sprzedający też zgłasza sprzedaż | obwieszczenie MFiG, M.P. 2025 poz. 726, upol art. 6 |
Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu to realna oszczędność: przy cenie 500 000 zł to 10 000 zł. Przy zakupie przez kilka osób (np. małżonków) warunek dotyczy każdego z kupujących.
Co sprawdzić przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż
Zanim wystawisz ogłoszenie, poświęć 15 minut na podatek. W biurze nieruchomości ustalamy ze sprzedającym te rzeczy już na pierwszym spotkaniu, bo wpływają na termin aktu i na to, ile pieniędzy realnie zostanie mu w kieszeni.
- Data i tytuł nabycia – z aktu notarialnego albo działu II księgi wieczystej. Przy spadku potrzebujesz daty nabycia przez spadkodawcę (jego akt zakupu).
- Czy da się przesunąć akt? Jeśli 5 lat mija za kilka tygodni, czasem wystarczy podpisać umowę przedwstępną teraz, a przyrzeczoną w styczniu. Liczy się data umowy przenoszącej własność. Pamiętaj tylko o ryzyku, jakie niesie zadatek i umowa przedwstępna.
- Faktury za remonty – zbierz je teraz, a nie w kwietniu przy PIT-39.
- Plan na pieniądze – czy kupujesz inne mieszkanie, spłacasz kredyt? Od tego zależy ulga.
- Kredyt hipoteczny – ile zostało do spłaty i czy bank wystawi promesę. Spłata tego kredytu z pieniędzy ze sprzedaży też może wejść do ulgi.
Sprzedajesz mieszkanie we Wrocławiu? W WRE Nieruchomości przejdziemy z Tobą przez terminy i dokumenty, zanim oferta trafi na rynek.
Stan prawny: wrzesień 2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej/podatkowej w Twojej sprawie.
Najczęstsze pytania
Czy po 5 latach od zakupu mieszkania płaci się podatek od sprzedaży?
Nie. Jeśli od końca roku zakupu minęło 5 pełnych lat, sprzedaż jest poza podatkiem dochodowym i nie składasz PIT-39. Pamiętaj, że liczysz od 31 grudnia roku zakupu, a nie od dnia aktu.
Czy sprzedając mieszkanie po 3 latach zapłacę podatek?
Tak, jeśli masz dochód, czyli sprzedajesz drożej, niż wynoszą koszty zakupu i udokumentowanych nakładów. 3 lata to termin na wydanie pieniędzy w ramach ulgi mieszkaniowej, a nie termin zwolnienia – te dwie liczby często się mylą.
Jak liczyć 5 lat przy mieszkaniu odziedziczonym?
Od końca roku, w którym mieszkanie nabył (lub wybudował) spadkodawca. Jeśli rodzice kupili mieszkanie w 2010 r., możesz je sprzedać bez PIT od razu po nabyciu spadku. Do kosztów wliczysz też to, co zapłacił spadkodawca.
Czy prowizję biura nieruchomości można odliczyć?
Tak. Prowizja przy sprzedaży obniża przychód jako koszt odpłatnego zbycia, a prowizja zapłacona przy zakupie jest częścią kosztów nabycia. W obu przypadkach potrzebujesz faktury.
Kto płaci PCC przy sprzedaży mieszkania – sprzedający czy kupujący?
Kupujący. Przy zakupie z rynku wtórnego to 2%, pobiera go notariusz przy akcie. Kupujący pierwsze mieszkanie (osoba fizyczna bez wcześniejszego mieszkania, domu ani udziału w nich) jest z PCC zwolniony.